HƯỚNG DẪN PHÁP LÝ CHO VIỆT KIỀU KHI MUA ĐẤT NỀN TRONG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
- info5591369
- 8 thg 9
- 10 phút đọc
Hướng dẫn pháp lý cho Việt kiều khi mua đất nền trong các dự án bất động sản thì Việt kiều có thể mua đất nền trong các dự án bất động sản theo khuôn khổ pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, việc thực hiện cần tuân thủ đúng điều kiện pháp lý, quy trình thủ tục được quy định rõ ràng. Các quy định này nêu cụ thể đối tượng được phép giao dịch, các hình thức chuyển nhượng hợp pháp và những giới hạn cần lưu ý. Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các khía cạnh pháp lý, quy trình thực hiện cũng như những lưu ý thiết thực để giúp Quý khách hàng đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý.
Đất nền khái niệm thực tiễn và điều kiện bắt buộc khi giao dịch mua bán
Khái niệm “đất nền” chưa được luật định cụ thể, nhưng trong lĩnh vực bất động sản, đất nền được hiểu là lô đất chưa xây dựng, còn giữ nguyên hiện trạng, đã được phân lô, quy hoạch trong phạm vi dự án đầu tư. Mua bán đất nền chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư sang người mua.
Ba loại đất nền phổ biến gồm:
Đất nền dự án: Được phê duyệt quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, có mục đích xây dựng nhà ở hoặc công trình khác.
Đất nền thổ cư: Đất ở thuộc nhóm phi nông nghiệp, tồn tại ở nông thôn và thành thị, phục vụ xây dựng nhà ở.
Đất nền liền kề: Các lô đất gần nhau trong cùng khu vực, có diện tích, hình dạng tương đồng, tạo thành quần thể kiến trúc.
Để đưa vào giao dịch, đất nền phải tuân thủ quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
Có Giấy chứng nhận;
Không có tranh chấp, kê biên;
Không thuộc diện cấm giao dịch;
Không nằm trong các đô thị loại đặc biệt, I, II, III;
Chủ đầu tư đã hoàn thành hạ tầng;
Có văn bản xác nhận từ cơ quan quản lý nhà nước.
Việc đáp ứng đầy đủ các yêu cầu này là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho giao dịch đất nền.
Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền cho Việt kiều trong việc sở hữu đất nền dự án
Theo quy định hiện hành, Việt kiều bao gồm công dân Việt Nam ở nước ngoài còn quốc tịch và người gốc Việt đã thôi quốc tịch. Công dân Việt Nam ở nước ngoài có quyền như công dân trong nước, trong khi người gốc Việt không còn quốc tịch có hạn chế nhất định.
Điểm mới quan trọng từ Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 01/01/2025) là mở rộng quyền tiếp cận đất ở cho người gốc Việt Nam. Cụ thể, họ có thể:
Mua hoặc thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất;
Nhận đất ở trong dự án phát triển nhà ở;
Hưởng quyền thừa kế đất, nhà;
Nhận tặng cho từ hàng thừa kế.
Dù luật không nêu thẳng “đất nền”, nhưng thực chất, quyền mua nhà trong dự án gắn với đất đã bao hàm quyền mua đất nền. Ngoài ra, giao dịch chuyển nhượng đất với chủ đầu tư theo khoản 3 Điều 27 được công chứng hoặc chứng thực tùy nhu cầu, tạo tính linh hoạt. Do đó, Việt kiều nay có thể mua đất nền dự án mà không gặp hạn chế pháp lý.
Quy định bắt buộc đối với bên chuyển nhượng trong giao dịch đất nền
Để ngăn chặn rủi ro và bảo đảm tính an toàn cho người mua, bên chuyển nhượng đất nền phải tuân thủ các điều kiện:
Là chủ đầu tư dự án bất động sản được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
Được tổ chức dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Không thuộc diện bị cấm, đình chỉ, tạm ngừng hoạt động kinh doanh.
Bảo đảm tỷ lệ dư nợ trên vốn chủ sở hữu theo quy định.
Có vốn chủ sở hữu ít nhất 20% cho dự án dưới 20 ha và 15% cho dự án từ 20 ha trở lên.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
Đã nộp đủ các nghĩa vụ tài chính như thuế, tiền sử dụng đất, phí liên quan.
Trường hợp từng có vi phạm hành chính, phải thực hiện đầy đủ quyết định xử phạt trước khi chuyển nhượng.
Chính vì thế, người mua nên thẩm định kỹ tư cách pháp lý và năng lực tài chính của chủ đầu tư trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Những vấn đề cốt lõi cần kiểm tra khi mua đất nền trong dự án bất động sản
Trước khi quyết định mua đất nền dự án, Việt kiều cần đánh giá kỹ các yếu tố pháp lý và năng lực chủ đầu tư để tránh rủi ro:
Về pháp lý dự án
Người mua cần kiểm tra quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, văn bản giao đất/cho thuê đất của UBND cấp tỉnh, hồ sơ pháp lý về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Đồng thời, dự án phải được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Về năng lực chủ đầu tư
Chủ đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu về năng lực được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Người mua cần đánh giá dựa trên lịch sử hoạt động, uy tín trên thị trường, tình hình tài chính, cũng như tiến độ triển khai các dự án trước. Chủ đầu tư có kinh nghiệm và minh bạch sẽ giúp khách hàng yên tâm hơn về chất lượng công trình và thời gian bàn giao.
Kiểm tra tiến độ dự án và hệ thống hạ tầng khi mua đất nền
Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ: đất nền chỉ được phép chuyển nhượng khi đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật cơ bản. Vì vậy, người mua phải kiểm tra kỹ thực trạng các hạng mục: đường nội bộ, hệ thống cấp – thoát nước, lưới điện, chiếu sáng… để đảm bảo đúng chất lượng và tiến độ mà chủ đầu tư cam kết.
Đồng thời, nên xem xét kế hoạch hoàn thiện các công trình tiện ích công cộng như trường học, công viên, trung tâm thương mại. Việc kiểm tra các biên bản nghiệm thu hạ tầng và kế hoạch bàn giao sẽ giúp Việt kiều chủ động hơn trong việc lập kế hoạch xây dựng, giảm thiểu nguy cơ chậm bàn giao đất.
Xem xét quy hoạch sử dụng đất, giấy phép và pháp lý lô đất
Theo khoản 4, 6, 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024, cần xác định thửa đất có nằm trong quy hoạch thu hồi hay không. Nếu quy hoạch được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì quyền sử dụng vẫn hợp pháp. Trường hợp sau 2 năm đất thuộc kế hoạch thu hồi mà chưa có quyết định thì bắt buộc cơ quan có thẩm quyền phải hủy bỏ hoặc điều chỉnh.
Ngoài ra, khách hàng cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết xây dựng về mật độ, chiều cao, chỉ giới. Đặc biệt, phải xác nhận lô đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ. Đây là biện pháp bảo đảm tính pháp lý, tránh rủi ro khi sử dụng hoặc xây dựng.
Thẩm định kỹ lưỡng giá trị đất nền và khả năng sinh lợi
Việc đầu tư đất nền đòi hỏi Việt kiều phải so sánh giá chào bán trong dự án với mức giá thực tế tại khu vực lân cận có điều kiện hạ tầng tương đương. Bên cạnh đó, vị trí cụ thể của lô đất trong dự án, diện tích, hình dáng và hướng nhà là các yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị và khả năng sinh lời. Ngoài ra, nên xem xét tiềm năng phát triển khu vực trong tương lai, đặc biệt là quy hoạch cơ sở hạ tầng, khu dân cư, trung tâm thương mại và dịch vụ.
Chi phí đầu tư ban đầu cần được tính toán chi tiết: từ giá đất, thuế, phí, cho đến chi phí xây dựng nhà ở. Từ đó, nhà đầu tư mới có thể dự đoán chính xác khả năng tăng giá trong tương lai dựa vào sự phát triển đô thị và nhu cầu về nhà ở. Việc phân tích khả năng cho thuê hoặc bán lại cũng là bước quan trọng để bảo đảm mục tiêu sinh lời.
Xem xét điều khoản hợp đồng
Trong hợp đồng, cần kiểm tra kỹ các điều khoản về giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán. Thời hạn bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải rõ ràng, minh bạch. Người mua cũng cần quan tâm đến điều khoản xử lý vi phạm, điều khoản bất khả kháng và quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của các bên.
Cuối cùng, các phương thức giải quyết tranh chấp cần được thỏa thuận để bảo đảm an toàn pháp lý.
Cảnh báo rủi ro tranh chấp khi mua đất nền theo Luật Đất đai 2024
Khi đầu tư vào đất nền, tranh chấp là một trong những rủi ro phổ biến nhất. Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất chỉ đủ điều kiện chuyển nhượng khi không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết. Người mua cần xác minh kỹ lịch sử giao dịch, đảm bảo không còn mâu thuẫn với bên thứ ba.
Rủi ro thường gặp là đất chưa được giải phóng mặt bằng dứt điểm, dẫn đến tranh chấp với cư dân địa phương. Ngoài ra, khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 quy định về thay đổi quy hoạch có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi sử dụng đất của chủ sở hữu mới.
Người mua cần kiểm tra rõ ranh giới giữa các thửa đất và giữa đất dự án với đất công. Hồ sơ, hợp đồng, chứng từ liên quan đến giao dịch phải được lưu giữ để làm cơ sở khi có tranh chấp phát sinh. Đồng thời, cần chú ý khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 về những trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng, chẳng hạn cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ sẽ không được nhận đất ở tại đó.
Đây là những yếu tố quan trọng giúp khách hàng tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư.
Dịch vụ tư vấn đầu tư đất nền dự án bất động sản dành cho Việt kiều và nhà đầu tư
Thị trường đất nền dự án luôn hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt, Việt kiều khi mua đất phải nắm vững quy định pháp luật mới trong Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Vì vậy, việc có sự hỗ trợ của chuyên gia pháp lý là vô cùng cần thiết.
Tư vấn Long Phan mang đến dịch vụ pháp lý toàn diện, đảm bảo từ giai đoạn khảo sát pháp lý, thẩm định chủ đầu tư, soạn thảo hợp đồng, đến hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.
Dịch vụ cụ thể:
Thẩm định hồ sơ pháp lý, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng.
Đánh giá năng lực và uy tín chủ đầu tư.
Soạn thảo, rà soát hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng.
Hỗ trợ thủ tục pháp lý dành riêng cho Việt kiều.
Đại diện khách hàng thực hiện công chứng, đăng ký biến động.
Với sự đồng hành của Long Phan, khách hàng sẽ có được chiến lược đầu tư an toàn, đúng pháp luật và tối ưu lợi ích.
Một số câu hỏi và đáp về việc Việt kiều đầu tư đất nền dự án
Tư vấn Long Phan tổng hợp và giải đáp một số vấn đề được quan tâm nhiều nhất như sau:
Việt kiều còn quốc tịch và mất quốc tịch khác nhau ra sao?
Người còn quốc tịch được đối xử như công dân trong nước; người mất quốc tịch phải có nhập cảnh hợp pháp và chỉ mua nhà gắn với đất.
Có mua đất trống riêng không?
Không, giao dịch thường gắn liền với mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Cần những giấy tờ gì?
Hộ chiếu, giấy tờ chứng minh gốc Việt, và giấy nhập cảnh hợp pháp.
Làm sao kiểm chứng dự án hợp pháp?
Yêu cầu hồ sơ pháp lý, đồng thời thuê luật sư hoặc công ty tư vấn tại Việt Nam để kiểm tra.
Thuế, phí phát sinh là gì?
Thuế VAT, lệ phí trước bạ 0,5%, phí hành chính khác.
Sau khi sở hữu thì có quyền gì?
Được chuyển nhượng, thế chấp, để thừa kế, cho thuê.
Có thể vay vốn ngân hàng không?
Có, nếu chứng minh được nguồn thu nhập hợp pháp.
Chuyển tiền về Việt Nam thế nào?
Qua ngân hàng, ghi rõ mục đích và giữ chứng từ.
Sở hữu đất có giúp nhập quốc tịch không?
Không phải điều kiện bắt buộc.
Đặt cọc khác gì hợp đồng mua bán?
Đặt cọc chỉ là cam kết giữ chỗ, hợp đồng là cơ sở pháp lý chính thức.
Trong lĩnh vực bất động sản, giao dịch mua đất nền dự án được xem là khoản đầu tư chiến lược. Nếu không tuân thủ pháp luật, nhà đầu tư có thể gặp phải rủi ro tranh chấp hoặc mất quyền lợi về sau. Vì vậy, để đảm bảo mọi thủ tục được tiến hành hợp pháp và quyền lợi của Quý khách được tối ưu một cách tốt nhất, hãy liên hệ ngay cho Tư vấn Long Phan theo số hotline 1900.63.63.89 để được hỗ trợ.
Xem thêm:
Bình luận