CẨM NANG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH/ NGHỈ DƯỠNG CHO VIỆT KIỀU
- info5591369
- 13 thg 10
- 15 phút đọc
Cẩm nang đầu tư bất động sản du lịch/nghĩ dưỡng cho Việt kiều thì Việt kiều khi đầu tư bất động sản du lịch cần trang bị kiến thức pháp lý chuyên sâu để tránh rủi ro. Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về điều kiện, thủ tục và các hình thức đầu tư an toàn, giúp Quý khách tối ưu hóa hiệu quả và lợi nhuận.
Điều kiện để Việt kiều đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng
Pháp luật Việt Nam quy định rõ, Việt kiều khi muốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần tuân thủ cả điều kiện về nhân thân và điều kiện liên quan đến đối tượng bất động sản. Việc xác định nhóm đối tượng nhà đầu tư đóng vai trò quan trọng, bởi mỗi nhóm có yêu cầu pháp lý khác nhau, ảnh hưởng đến khả năng thực hiện và hợp pháp hóa giao dịch.
Về nhân thân
Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 kết hợp với Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định hai nhóm đối tượng:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam: phải có hộ chiếu Việt Nam hợp lệ và dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm mua bán, tặng cho hoặc thừa kế bất động sản.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam: phải có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ đi lại quốc tế hợp lệ; có dấu xác nhận nhập cảnh; kèm theo giấy tờ chứng minh gốc Việt Nam (khai sinh, quyết định thôi quốc tịch, giấy xác nhận). Các giấy tờ nhân thân này là bằng chứng pháp lý bắt buộc để xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản.
Về loại hình bất động sản
Việt kiều không thể đầu tư vào tất cả các loại bất động sản mà chỉ giới hạn trong phạm vi pháp luật cho phép:
Được phép đầu tư:
Nhà ở gắn liền với đất ở tại các dự án phát triển nhà ở thương mại.
Quyền sử dụng đất ở được Nhà nước giao trong các dự án đã được phê duyệt.
Các loại hình bất động sản thương mại hợp pháp như căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng nếu dự án đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép kinh doanh.
Không được phép đầu tư:
Đất nông nghiệp dưới mọi hình thức.
Đất phi nông nghiệp không nằm trong khu vực dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, khu công nghệ cao đã được phê duyệt.
Điều kiện đặc biệt:
Với các bất động sản tại khu vực biên giới, ven biển hoặc vùng nhạy cảm, nhà đầu tư phải có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền cấp trung ương và địa phương (Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, UBND cấp tỉnh).
Các lựa chọn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam
Việt kiều có thể tiến hành đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng qua nhiều kênh khác nhau. Mỗi kênh có đặc điểm riêng về quyền lợi, chi phí, thủ tục pháp lý và khả năng khai thác vận hành. Sự cân nhắc lựa chọn phải gắn với quy mô dự án, khả năng tài chính và mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư. Chỉ khi phân tích kỹ lưỡng từng phương thức, nhà đầu tư mới có thể xây dựng kế hoạch tối ưu và bền vững.
Đầu tư bất động sản với tư cách cá nhân
Hình thức này cho phép Việt kiều đủ điều kiện đứng tên trực tiếp trên giấy tờ pháp lý khi mua bán bất động sản.
Ưu điểm: Nhanh chóng, chi phí hợp lý, toàn quyền sử dụng và định đoạt, linh hoạt cho mục đích nghỉ dưỡng hoặc cho thuê.
Nhược điểm: Giới hạn ở sản phẩm nhà ở, khó sở hữu lâu dài condotel/shophouse, phải thực hiện nghĩa vụ thuế, tốn kém chi phí quản lý, ràng buộc trách nhiệm tài sản cá nhân.
Lựa chọn thành lập công ty bất động sản tại Việt Nam
Việt kiều có thể trực tiếp thành lập công ty bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài để tham gia thị trường Việt Nam.
Ưu điểm: Được thực hiện nhiều hình thức kinh doanh chuyên nghiệp; tiếp cận quỹ đất thông qua Nhà nước; vận hành minh bạch theo hệ thống pháp luật; giới hạn rủi ro tài chính trong phạm vi vốn góp.
Nhược điểm: Thủ tục đăng ký và cấp phép phức tạp; chi phí vận hành cao; trách nhiệm pháp lý gắn liền với người đại diện doanh nghiệp.
Phát triển dự án bằng hình thức liên doanh với đối tác nội địa
Một hướng khác là hợp tác với đối tác trong nước để cùng phát triển dự án du lịch, nghỉ dưỡng thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc thành lập liên doanh.
Ưu điểm: Đối tác am hiểu thị trường, dễ dàng xử lý thủ tục hành chính; có thể khai thác quỹ đất bị hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài; chia sẻ lợi ích và rủi ro; mở ra cơ hội tham gia các dự án đắc địa.
Nhược điểm: Rủi ro cao khi hợp đồng thiếu chặt chẽ; khó kiểm soát toàn diện hoạt động và lợi nhuận; quyền sở hữu thường đứng tên đối tác trong nước, tiềm ẩn rủi ro về tài sản.
Tầm quan trọng của việc thẩm định tính pháp lý dự án nghỉ dưỡng
Thẩm định pháp lý không chỉ là thủ tục cần thiết mà còn quyết định sự an toàn của khoản đầu tư. Người mua và nhà đầu tư phải xem xét kỹ lưỡng điều kiện của chủ đầu tư và dự án để tránh những rủi ro phát sinh.
Đối với điều kiện kinh doanh – chào bán dự án của chủ đầu tư
1. Điều kiện kinh doanh
Chủ đầu tư khi thực hiện dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phải tuân thủ các điều kiện về kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:
Điều kiện về tư cách chủ thể:
Chủ đầu tư cần thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo Luật Hợp tác xã.
Ngành nghề đăng ký phải bao gồm kinh doanh bất động sản.
Các trường hợp ngoại lệ:
Cá nhân chỉ kinh doanh ở quy mô nhỏ (khoản 3 Điều 9).
Cá nhân, tổ chức bán, cho thuê mua bất động sản không nhằm mục tiêu kinh doanh hoặc có quy mô nhỏ (khoản 4 Điều 9).
Điều kiện về hoạt động của doanh nghiệp:
Không bị cơ quan chức năng ra quyết định đình chỉ, cấm hay tạm ngừng hoạt động.
Bảo đảm cơ cấu tài chính an toàn, bao gồm tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu.
Có vốn chủ sở hữu đáp ứng:
Tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án nhỏ hơn 20ha.
Tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án từ 20ha trở lên.
Nếu đồng thời triển khai nhiều dự án, vốn chủ sở hữu phải đủ cho từng dự án cụ thể.
Trường hợp ngoại lệ:
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai thuế.
Cá nhân/tổ chức bán bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh: không thuộc phạm vi Luật Kinh doanh bất động sản nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế; cá nhân bán/cho thuê mua phải công chứng, chứng thực hợp đồng.
Các đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã riêng và đáp ứng các yêu cầu theo quy định.
Các loại giấy tờ cần yêu cầu từ chủ đầu tư:
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy phép kinh doanh bất động sản.
Báo cáo tài chính đã được kiểm toán chứng minh năng lực vốn.
Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh do Sở Xây dựng cấp.
Hồ sơ về kinh nghiệm và năng lực triển khai dự án.
Ngoài ra, trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, chủ đầu tư bắt buộc phải công khai thông tin dự án theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
2. Điều kiện chào bán
Để chào bán dự án bất động sản, chủ đầu tư phải đảm bảo từng loại hình sản phẩm đáp ứng các điều kiện pháp lý cụ thể:
Đối với nhà ở, công trình có sẵn
Có giấy chứng nhận hợp pháp về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
Không có tranh chấp; nếu có, phải được xử lý bằng bản án/quyết định có hiệu lực.
Không bị kê biên, không thuộc diện cấm hoặc tạm ngừng giao dịch.
Thông tin bất động sản được công khai theo quy định.
Đối với nhà ở, công trình thuộc dự án
Dự án đã hoàn tất các điều kiện pháp lý theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Có biên bản nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng.
Đã nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi kèm.
Đối với diện tích sàn trong công trình bán/cho thuê mua
Công trình thuộc dự án hợp pháp và đủ điều kiện để đăng ký sở hữu cho bên mua.
Diện tích phải phân định chức năng riêng, có khả năng quản lý độc lập.
Đảm bảo quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn kỹ thuật.
Quyền sử dụng đất gắn liền với diện tích sàn phải rõ ràng, thời hạn sử dụng minh bạch.
Nghĩa vụ tài chính đất đai được xác định và ghi nhận cụ thể trong hợp đồng.
Đất xây dựng thuộc trường hợp Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê trả tiền một lần.
Đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai:
Có giấy tờ pháp lý đất đai như quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải xin phép).
Có văn bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật hoặc biên bản nghiệm thu phần móng đối với chung cư, condotel.
Chủ đầu tư gửi văn bản thông báo tới Sở Xây dựng và được xác nhận bằng văn bản về đủ điều kiện bán/cho thuê mua.
Có ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, bảo vệ quyền lợi khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ.
Tính pháp lý của dự án bất động sản
Trong đầu tư bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, việc kiểm tra tính pháp lý của dự án là bước tiên quyết, giúp nhà đầu tư phòng tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo giao dịch minh bạch và quyền lợi lâu dài. Một dự án chỉ thực sự đáng tin cậy khi các giấy tờ pháp lý quan trọng được hoàn thiện đầy đủ.
Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư: Đây là văn bản cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án, đồng thời chứng minh dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và phê duyệt.
Quy hoạch chi tiết 1/500: Bản đồ chi tiết, xác định ranh giới, vị trí và chức năng từng hạng mục; đảm bảo bất động sản dự định mua đúng với quy hoạch được phê duyệt.
Giấy phép xây dựng: Chứng nhận công trình được cơ quan chức năng thẩm định và cho phép triển khai thi công.
Biên bản nghiệm thu hạ tầng và phần móng: Điều kiện pháp lý cần thiết trước khi mở bán, phản ánh tiến độ triển khai thực tế của dự án.
Nghĩa vụ tài chính: Kiểm tra chủ đầu tư đã hoàn thành tiền sử dụng đất, thuê đất, tránh vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng.
Thẩm định pháp lý kỹ càng là biện pháp quan trọng để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo khả năng sở hữu hợp pháp. Việc hợp tác với các đơn vị tư vấn pháp lý uy tín như Long Phan sẽ giúp quá trình này trở nên an toàn và hiệu quả.
Chính sách quản lý vận hành bất động sản du lịch/ nghỉ dưỡng
Sau khi hoàn tất giao dịch, việc quản lý và vận hành bất động sản nghỉ dưỡng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả dòng tiền, tỷ suất sinh lời và giá trị tài sản trong dài hạn. Nhà đầu tư cần nắm rõ các mô hình vận hành phổ biến để lựa chọn phương án phù hợp.
Tự quản lý:
Chủ sở hữu trực tiếp chịu trách nhiệm tìm khách, quản lý lịch đặt phòng, marketing và chăm sóc khách hàng.
Tự quyết định giá thuê, chiến lược kinh doanh và tiêu chuẩn dịch vụ.
Chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa và xử lý sự cố.
Thực hiện các thủ tục pháp lý và nộp thuế liên quan đến hoạt động cho thuê.
Ưu điểm: Toàn quyền kiểm soát và lợi nhuận không bị chia sẻ. Nhược điểm: Đòi hỏi thời gian, kinh nghiệm và có mặt tại Việt Nam hoặc có người đại diện tin cậy.
Ủy thác cho đơn vị quản lý chuyên nghiệp:
Bất động sản được đưa vào chương trình cho thuê chung, lợi nhuận phân chia theo hợp đồng.
Có thể nhận cam kết lợi nhuận cố định từ chủ đầu tư trong một khoảng thời gian nhất định.
Cần xem xét kỹ các loại phí quản lý, phí dịch vụ, bảo trì, marketing, và điều khoản chấm dứt hợp đồng.
Chủ sở hữu thường được quyền nghỉ dưỡng miễn phí một số đêm trong năm.
Ưu điểm: Thu nhập thụ động, giảm áp lực quản lý trực tiếp. Nhược điểm: Phụ thuộc vào năng lực và uy tín của đơn vị vận hành.
Lựa chọn mô hình quản lý phù hợp giúp tối ưu hóa lợi nhuận và bảo toàn giá trị tài sản. Việc thẩm định kỹ hợp đồng và năng lực đơn vị quản lý là bước không thể bỏ qua.
Rủi ro nhà đầu tư Việt kiều cần cân nhắc khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Mặc dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam được xem là mảnh đất hứa với tiềm năng lợi nhuận lớn, nhưng cũng tồn tại nhiều rủi ro. Những rủi ro này không chỉ đến từ sự thay đổi chính sách pháp lý, mà còn từ đặc điểm cung – cầu của thị trường và hạn chế trong tính thanh khoản của sản phẩm. Nếu không quản trị tốt, chúng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính. Do đó, Quý khách hàng cần phân tích và chuẩn bị giải pháp kiểm soát rủi ro trước khi ra quyết định đầu tư.
Hạn chế về thời hạn sở hữu trong bất động sản nghỉ dưỡng
Đặc thù của bất động sản nghỉ dưỡng là được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn.
Theo Luật Đất đai 2024, đa số dự án chỉ được cấp quyền sử dụng trong 50 năm, trong trường hợp đặc biệt là 70 năm. Khi hết hạn, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền sẽ không còn hiệu lực, trừ khi được cơ quan có thẩm quyền gia hạn.
Chính yếu tố này tạo ra lo ngại cho nhà đầu tư: giá trị tài sản bị bào mòn theo thời gian, khó dùng để thế chấp, thiếu ổn định trong việc hoạch định kế hoạch dài hạn. Do đó, Quý khách hàng cần ưu tiên các dự án có minh chứng pháp lý rõ ràng và cam kết hỗ trợ gia hạn từ phía chủ đầu tư.
Phân tích vị trí địa lý của dự án bất động sản nghỉ dưỡng
Vị trí dự án là yếu tố quyết định mức độ hấp dẫn và khả năng sinh lời.
Các dự án ở khu vực xa trung tâm du lịch, thiếu kết nối hạ tầng hoặc giao thông khó khăn thường khó thu hút khách. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy có thể thấp hơn 30 – 40% so với các dự án tại vị trí thuận lợi.
Để đánh giá tiềm năng, cần căn cứ vào quy hoạch hạ tầng giao thông như sân bay, cao tốc, cảng biển đã được cơ quan nhà nước phê duyệt. Không nên dựa vào tin đồn hay quy hoạch chưa chính thức.
Các rủi ro chính: (i) Công suất phòng thấp, (ii) Chi phí quảng cáo tăng cao, (iii) Giá thuê kém cạnh tranh, (iv) Hạn chế khả năng tăng giá trị.
Lưu ý, theo Điều 44 Luật Đất đai 2024, các dự án ở khu vực biên giới, ven biển, hải đảo bị hạn chế chuyển nhượng, đặc biệt liên quan đến nhà đầu tư Việt kiều.
Do vậy, cần nghiên cứu kỹ kế hoạch phát triển du lịch và hạ tầng giao thông địa phương trước khi đầu tư.
Tính thanh khoản – yếu tố cần xem xét kỹ trong đầu tư
Các dự án condotel, officetel thường gặp thách thức về thanh khoản.
Thời gian bán trung bình một căn condotel kéo dài 12 – 18 tháng, gấp nhiều lần so với nhà ở thông thường.
Vấn đề phát sinh từ: (i) Pháp lý về cấp sổ hồng chưa hoàn thiện, (ii) Giao dịch chủ yếu thông qua hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, giá trị pháp lý thấp, (iii) Tài sản khó dùng làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng.
Tình trạng này khiến các nhà đầu tư thứ cấp thận trọng hơn, kéo theo giá trị tài sản tăng chậm và việc thu hồi vốn gặp nhiều trở ngại.
Giải pháp: ưu tiên chọn dự án đã có pháp lý minh bạch, có thể cấp giấy chứng nhận và có lợi thế vị trí để tăng tính thanh khoản.
Dịch vụ tư vấn Việt kiều đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Tư vấn Long Phan
Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý và tư vấn toàn diện cho Việt kiều muốn đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Dịch vụ bao gồm:
Lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với khả năng tài chính và mục tiêu sinh lợi.
Thẩm định pháp lý dự án nhằm đảm bảo khoản đầu tư an toàn.
Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ chứng minh tư cách và điều kiện sở hữu.
Đại diện thực hiện các thủ tục pháp lý với cơ quan nhà nước.
Tư vấn các chính sách thuế và tối ưu nghĩa vụ tài chính.
Hỗ trợ bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư và giải quyết tranh chấp nếu có.
Tại đây, Chúng tôi luôn ưu tiên lợi ích khách hàng và cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng cao.
Giải đáp thắc mắc phổ biến của Việt kiều khi đầu tư bất động sản du lịch/ nghỉ dưỡng
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam mang lại nhiều cơ hội hấp dẫn nhưng cũng đi kèm với các câu hỏi thực tế. Dưới đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp và giải đáp chi tiết, giúp nhà đầu tư Việt kiều đưa ra quyết định an toàn và hiệu quả.
Việt kiều phải đóng những loại thuế và lệ phí nào khi sở hữu và khai thác bất động sản nghỉ dưỡng?
Việt kiều phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% khi đăng ký quyền sở hữu; khi cho thuê, phải nộp VAT và Thuế thu nhập cá nhân khoảng 10% doanh thu; và khi chuyển nhượng bất động sản, Thuế TNCN là 2% trên giá chuyển nhượng.
Làm thế nào để chuyển lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc bán bất động sản ra nước ngoài?
Nhà đầu tư cần chứng minh nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền thông qua hợp đồng cho thuê, hợp đồng chuyển nhượng công chứng và chứng từ nộp thuế, đồng thời thực hiện giao dịch qua tài khoản vốn đầu tư tại ngân hàng được cấp phép ở Việt Nam.
Quyền thừa kế bất động sản nghỉ dưỡng của Việt kiều được thực hiện như thế nào?
Quyền thừa kế được thực hiện theo di chúc hoặc luật định; người thừa kế phải thuộc đối tượng được phép sở hữu bất động sản tại Việt Nam và chỉ hưởng quyền sở hữu trong thời hạn còn lại của dự án.
Nhà đầu tư nên quản lý rủi ro tỷ giá hối đoái ra sao?
Có thể thỏa thuận hợp đồng neo giá theo ngoại tệ mạnh như USD hoặc tham khảo chuyên gia tài chính để sử dụng công cụ phòng ngừa rủi ro, mặc dù hình thức này chưa phổ biến tại Việt Nam cho nhà đầu tư cá nhân.
Có thể sử dụng giấy ủy quyền để giao dịch mua bán từ xa không?
Việt kiều được phép lập giấy ủy quyền tại Đại sứ quán, Lãnh sự quán hoặc hợp pháp hóa lãnh sự nếu lập tại cơ quan công chứng nước ngoài, để người khác thay mặt thực hiện các thủ tục mua bán.
Cách giải quyết tranh chấp khi có mâu thuẫn với chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành như thế nào?
Hợp đồng thường chỉ định Tòa án hoặc Trung tâm Trọng tài Thương mại; trọng tài được ưu tiên nhờ quy trình nhanh gọn, bảo mật và phán quyết chung thẩm, dù chi phí cao hơn tòa án.
Có thể thế chấp bất động sản nghỉ dưỡng để vay ngân hàng không?
Việc này rất khó thực hiện, đặc biệt với condotel chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng, do thời hạn sử dụng còn 50 năm và pháp lý chưa rõ ràng, làm giảm giá trị đảm bảo của khoản vay.
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng/du lịch dành cho Việt kiều mở ra nhiều cơ hội, nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu không thẩm định kỹ. Lựa chọn phương thức đầu tư hợp lý và sự hỗ trợ pháp lý chuyên sâu sẽ đảm bảo thành công. Quý khách vui lòng liên hệ ngay Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900.63.63.89 để nhận tư vấn trực tiếp từ chuyên gia.
Xem thêm:
Bình luận