SAU 01/7/2025 TÁCH THỬA ĐẤT CÓ PHỨC TẠP KHÔNG

Sau 01/7/2025, tách thửa đất có còn phức tạp thì những thay đổi lớn về thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đã góp phần tháo gỡ nhiều vướng mắc trong việc tách thửa. Thủ tục được tinh gọn, quy trình rõ ràng hơn, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và thực hiện đúng pháp luật.

Sau 01/7/2025, tách thửa đất có còn phức tạp

Điều kiện tách thửa đất áp dụng từ ngày 01/7/2025

Để thực hiện việc tách thửa đất, người sử dụng đất cần bảo đảm thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024; khoản 3 tiểu mục I, Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, bao gồm:

• Thửa đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và còn thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.

• Đất không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất đang có tranh chấp nhưng đã xác định được rõ phạm vi diện tích và ranh giới tranh chấp thì phần diện tích còn lại không tranh chấp của thửa đất vẫn được phép tách thửa, hợp thửa.

• Việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi hợp pháp; được kết nối với hệ thống đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm các điều kiện về cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý. Phần diện tích đất sử dụng làm lối đi không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

• Các thửa đất hình thành sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề.

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải thực hiện tách thửa; trong đó diện tích thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có cả đất ở và đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện việc tách thửa đất.

Thửa đất theo quy định mới từ 01/7/2025

Nghị định 151/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 đã tạo ra sự thay đổi quan trọng trong công tác quản lý đất đai thông qua việc phân định lại thẩm quyền của chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp. Theo quy định mới, tùy từng trường hợp cụ thể, thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất sẽ thuộc UBND cấp xã hoặc UBND cấp tỉnh theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Thành phần hồ sơ đề nghị tách thửa đất

Theo quy định tại khoản 1 tiểu mục I, Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục tách thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

• Bản vẽ tách thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện, hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện theo quy định.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đề nghị tách thửa.

• Các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện nội dung liên quan đến việc tách thửa đất (nếu có).

Thành phần hồ sơ đề nghị tách thửa đất

Nơi nộp hồ sơ tách thửa đất

Căn cứ khoản 2 Tiểu mục I Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Tiểu mục 7 Mục B Phần II Quyết định 2304/QĐ-BNNMT, người sử dụng đất được nộp hồ sơ tách thửa tại các cơ quan sau:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

• Văn phòng đăng ký đất đai;

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Các bước giải quyết thủ tục tách thửa

Theo Tiểu mục I Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục tách thửa đất từ ngày 01/7/2025 được thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi tiếp nhận, cán bộ kiểm tra hồ sơ và cấp giấy hẹn trả kết quả nếu hồ sơ hợp lệ. Trường hợp nộp tại Bộ phận Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra điều kiện tách thửa đất; đồng thời kiểm tra thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ và hồ sơ do người sử dụng đất nộp.

Bước 3: Trả hồ sơ theo kết quả kiểm tra

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.

• Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa nhưng Giấy chứng nhận đã cấp thiếu sơ đồ thửa đất hoặc thiếu thông tin về kích thước, diện tích, trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận trả hồ sơ và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Bước 4: Xác nhận vào hồ sơ tách thửa

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin vào Đơn đề nghị tách thửa đất và Bản vẽ tách thửa đất.

Bước 5: Đăng ký biến động và trả kết quả

Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện đăng ký biến động, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất sau tách thửa.

Những thay đổi của luật giúp việc tách thửa đất thuận tiện hơn

Các quy định pháp luật mới đã mang đến nhiều điểm cải tiến trong thủ tục đất đai, giúp giảm chi phí, rút ngắn thời gian và tạo thuận lợi rõ rệt cho người sử dụng đất. Cụ thể bao gồm:

Không còn thu phí đo đạc khi thực hiện tách thửa

Căn cứ Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, kể từ ngày 01/7/2025, chi phí đo đạc thửa đất được Nhà nước đảm bảo. Theo đó, người dân khi tách thửa đất chỉ cần nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, không phải chi trả chi phí đo đạc như trước đây.

Hồ sơ được tiếp nhận tại UBND xã hoặc thông qua hình thức trực tuyến

Theo thủ tục hành chính số 1.012784; tiểu mục 7 Mục B Phần II ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và Môi trường; Tiểu mục I Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định:

Người dân có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận một cửa UBND cấp xã nơi có đất. Trường hợp lựa chọn nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia, hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực.

Thời gian giải quyết hồ sơ tách thửa được rút ngắn đáng kể

Căn cứ thủ tục hành chính số 1.012784, tiểu mục 7 Mục B Phần II ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/06/2025, thời hạn giải quyết được quy định như sau:

Thời gian giải quyết là 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, sớm hơn 3 ngày so với trước đây.Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không vượt quá 22 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.

Dịch vụ hỗ trợ tư vấn, đại diện tách thửa đất tại Tư vấn Long Phan

Để thủ tục tách thửa được tiến hành thuận lợi, người sử dụng đất cần tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ. Tư vấn Long Phan với đội ngũ chuyên môn giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ hỗ trợ Quý khách từ khâu tư vấn đến khi hoàn tất thủ tục tách thửa. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn điều kiện tách thửa, hướng dẫn Quý khách hàng xác định thửa đất có đủ điều kiện tách theo quy định hiện hành hay không.

• Đánh giá hồ sơ pháp lý, xác định quy định pháp luật áp dụng và phân tích các rủi ro tiềm ẩn trong quá trình tách thửa.

• Hướng dẫn Quý khách hàng chuẩn bị và hoàn thiện đơn xin tách thửa theo đúng mẫu và trình tự thủ tục.

• Đại diện theo ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thực hiện nộp hồ sơ, theo dõi tiến độ xử lý và phản hồi các yêu cầu phát sinh.

• Nhận kết quả và bàn giao đầy đủ cho Quý khách hàng sau khi hoàn tất thủ tục.

Tư vấn Long Phan luôn cam kết cung cấp dịch vụ đúng pháp luật, minh bạch và hiệu quả, bảo vệ tối đa quyền lợi của Quý khách hàng.

Dịch vụ hỗ trợ tư vấn, đại diện tách thửa đất tại Tư vấn Long Phan

Những câu hỏi thường gặp xoay quanh vấn đề luật mới có giúp việc tách thửa đất dễ dàng hơn?

Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định mới, người sử dụng đất thường phát sinh nhiều thắc mắc liên quan đến quy trình, điều kiện và thời gian giải quyết. Dưới đây là phần giải đáp các câu hỏi phổ biến để Quý khách hàng thuận tiện tham khảo.

Có được ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện thủ tục tách thửa không?

Hoàn toàn được phép. Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất có quyền ủy quyền cho người khác thông qua hợp đồng ủy quyền hợp pháp. Quý khách cần lập Hợp đồng ủy quyền hoặc Giấy ủy quyền và thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định để người được ủy quyền có thể thay mặt thực hiện toàn bộ thủ tục.

Quy trình tách thửa đất nông nghiệp và đất ở có khác nhau về nguyên tắc không?

Về nguyên tắc, các điều kiện và trình tự thực hiện được áp dụng thống nhất theo Điều 220 Luật Đất đai 2024. Sự khác biệt chủ yếu nằm ở quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Pháp luật có cho phép vừa tách thửa vừa chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất được phép thực hiện đồng thời các thủ tục hành chính có liên quan. Do đó, Quý khách có thể kết hợp thủ tục tách thửa với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Làm thế nào để biết quy định về diện tích tách thửa tại nơi có đất?

Quy định này được ban hành bởi UBND cấp tỉnh, thành phố. Quý khách có thể tra cứu trên Cổng thông tin điện tử của UBND hoặc liên hệ trực tiếp Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn chi tiết.

Thời gian xử lý hồ sơ có tính ngày lễ, ngày nghỉ không?

Không. Thời hạn giải quyết thủ tục được tính theo ngày làm việc, không bao gồm các ngày nghỉ theo quy định tại Điều 112 Bộ luật Lao động 2019.

Nhờ cắt giảm hồ sơ, miễn phí đo đạc và rút ngắn thời gian giải quyết, thủ tục tách thửa đất hiện nay đã thuận lợi hơn đáng kể. Trước những thay đổi thường xuyên của pháp luật đất đai, việc cập nhật kịp thời là yếu tố then chốt để tránh rủi ro. Tư vấn Long Phan luôn sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hiệu quả và đúng pháp luật. Liên hệ 1900636389 để được hỗ trợ ngay.

Nguồn: Luật mới có cho phép tách thửa đất dễ hơn không?

Xem thêm:

• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định mới 

• Thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản