TẬN DỤNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG VAY VỐN FDI
- info5591369
- 26 thg 11
- 10 phút đọc
Tận dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong vay vốn FDI đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn là giải pháp tài chính thiết thực, giúp họ tiếp cận nguồn vốn lớn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Cơ chế này không chỉ giúp doanh nghiệp tăng khả năng đầu tư mà còn thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp, doanh nghiệp cần hiểu rõ quy định về điều kiện, thủ tục và giới hạn thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam.
Quy định thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp quyền sử dụng đất là việc một chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, thông thường là nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng. Trong trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm là hành vi được pháp luật Việt Nam cho phép, nhằm giúp doanh nghiệp có điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay phục vụ hoạt động đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh.
Đồng thời, theo khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, thì khi quyền sử dụng đất được thế chấp, tài sản đó cũng được xem là một phần của tài sản bảo đảm, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Quy định này tạo ra tính thống nhất và chặt chẽ trong việc xử lý tài sản khi có tranh chấp hoặc khi thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó, doanh nghiệp FDI cần nghiên cứu kỹ các quy định này để xác định phạm vi thế chấp phù hợp, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình trong giao dịch vay vốn.
Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một biện pháp bảo đảm tài chính quan trọng đối với doanh nghiệp FDI, song việc thực hiện giao dịch này chỉ hợp pháp khi doanh nghiệp đáp ứng đủ các điều kiện được quy định trong pháp luật Việt Nam.
Trước hết, doanh nghiệp phải có tư cách pháp nhân hợp lệ, được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và hoạt động đúng ngành nghề ghi nhận. Quyền sử dụng đất đem thế chấp phải thuộc quyền hợp pháp của doanh nghiệp, không bị hạn chế chuyển nhượng hoặc cấm giao dịch. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, đồng thời đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Việc tuân thủ các điều kiện này đảm bảo giao dịch thế chấp được công nhận hợp pháp và có giá trị thực thi trong trường hợp phát sinh tranh chấp.
Điều kiện đối với quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, quyền sử dụng đất chỉ được đem ra thế chấp khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau đây:
Doanh nghiệp đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước về tiền thuê đất, thuế sử dụng đất hoặc các khoản phí khác có liên quan;
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ thay thế hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai;
Thửa đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, phong tỏa hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng;
Đất còn trong thời hạn sử dụng, không bị hết hạn hoặc thu hồi;
Đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác do cơ quan có thẩm quyền yêu cầu trong từng trường hợp cụ thể.
Việc kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất giúp tổ chức tín dụng yên tâm khi cho vay, đồng thời bảo vệ doanh nghiệp FDI khỏi rủi ro pháp lý trong tương lai.
Phạm vi và mục đích vay vốn
Theo hướng dẫn tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2023/TT-NHNN và Thông tư 12/2024/TT-NHNN), doanh nghiệp FDI được phép thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn nhưng phải tuân thủ đúng phạm vi và mục đích sử dụng vốn theo quy định.
Cụ thể:
Doanh nghiệp phải xác định rõ mục đích vay vốn hợp pháp, phù hợp với lĩnh vực đầu tư được phê duyệt;
Mục đích sử dụng vốn vay phải tương thích với mục đích sử dụng đất đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Doanh nghiệp phải có phương án sử dụng vốn cụ thể, hiệu quả, chứng minh năng lực tài chính và khả năng trả nợ đúng hạn;
Phạm vi thế chấp bao gồm toàn bộ quyền, lợi ích hợp pháp và tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ khi các bên có thỏa thuận khác;
Giao dịch thế chấp phải tuân thủ các giới hạn về tỷ lệ vốn tự có theo quy định đối với dự án đầu tư có sử dụng đất.
Như vậy, để được tổ chức tín dụng chấp thuận cho vay, doanh nghiệp FDI cần chứng minh rõ ràng về mục đích sử dụng vốn, tính khả thi của dự án và tính hợp pháp của tài sản thế chấp, đảm bảo mọi yếu tố đều phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam.
Lưu ý khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động vay vốn FDI
Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của doanh nghiệp FDI là quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Đây là bước quan trọng giúp doanh nghiệp bảo đảm khoản vay, đồng thời thể hiện trách nhiệm và năng lực tài chính của mình trước tổ chức tín dụng.
Đối với bên thế chấp
Doanh nghiệp FDI cần ghi nhớ các quy định cốt lõi tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ và không có tranh chấp;
Hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, thuế, phí liên quan;
Công chứng hợp đồng thế chấp đúng quy trình pháp lý;
Giữ gìn, bảo vệ tài sản thế chấp, không để hư hại hoặc mất giá trị;
Không chuyển nhượng hoặc trao đổi tài sản khi chưa có sự đồng thuận của ngân hàng;
Cung cấp thông tin trung thực, rõ ràng về thực trạng tài sản;
Thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng nếu có quyền của bên thứ ba;
Sửa chữa, thay thế tài sản nếu có hư hỏng trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực;
Giao tài sản thế chấp để xử lý khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
Thực hiện nghiêm túc các nghĩa vụ này giúp doanh nghiệp duy trì tính pháp lý và uy tín trong hoạt động tài chính.
Đối với bên nhận thế chấp
Trong quá trình nhận thế chấp quyền sử dụng đất để cho doanh nghiệp FDI vay vốn, bên nhận thế chấp phải đặc biệt chú trọng đến việc kiểm soát tính pháp lý của tài sản bảo đảm. Đây là yếu tố quyết định mức độ an toàn của khoản vay và khả năng thu hồi nợ khi có rủi ro phát sinh.
Các bước mà bên nhận thế chấp cần thực hiện bao gồm:
Kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình trên đất;
Thực hiện thẩm định giá thông qua tổ chức có chức năng chuyên nghiệp và được cấp phép;
Đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất;
Làm rõ phạm vi thế chấp bao gồm tài sản gắn liền với đất theo khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015;
Phân tích khả năng tài chính và phương án trả nợ của doanh nghiệp FDI theo Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN;
Đảm bảo mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp, phù hợp với giấy phép đầu tư;
Theo dõi tình trạng thực tế của tài sản thế chấp, không cản trở việc khai thác hợp pháp;
Khi có nguy cơ mất giá trị, yêu cầu áp dụng biện pháp bảo toàn tài sản;
Tuân thủ quy trình xử lý tài sản thế chấp theo đúng trình tự pháp luật;
Hoàn trả giấy tờ cho bên thế chấp khi nghĩa vụ bảo đảm chấm dứt;
Đảm bảo quyền lợi còn lại của bên thế chấp sau khi thanh toán nghĩa vụ nợ.
Bên nhận thế chấp cần quản lý chặt chẽ toàn bộ quy trình, từ thẩm định ban đầu đến xử lý tài sản, để hạn chế rủi ro và bảo đảm hiệu quả tài chính trong hoạt động đầu tư FDI.
Đối với hợp đồng
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là công cụ pháp lý trung tâm xác định các thỏa thuận, điều kiện và quyền nghĩa vụ giữa doanh nghiệp FDI và tổ chức tín dụng. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo hiệu lực pháp lý.
Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng phải bao gồm đầy đủ các nội dung sau:
Diện tích, vị trí, mục đích và thời hạn sử dụng đất thế chấp;
Giá trị tài sản được xác định theo kết quả thẩm định hợp pháp;
Nghĩa vụ, điều kiện và thời hạn thực hiện bảo đảm;
Trình tự xử lý tài sản khi nghĩa vụ bị vi phạm;
Cam kết đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền;
Quyền sử dụng, khai thác tài sản thế chấp của doanh nghiệp FDI;
Các điều khoản liên quan đến bảo hiểm, trách nhiệm bồi thường khi phát sinh rủi ro.
Một hợp đồng rõ ràng, chặt chẽ, được lập đúng quy định pháp luật sẽ là nền tảng vững chắc cho giao dịch vay vốn FDI, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cả hai bên.
Dịch vụ tư vấn thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan hỗ trợ doanh nghiệp FDI trong mọi khâu của thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất nhằm phục vụ mục đích vay vốn, đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ và hiệu quả thực thi. Phạm vi tư vấn bao gồm:
Chuẩn bị, soạn thảo và rà soát hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;
Hỗ trợ đăng ký thế chấp tại cơ quan quản lý đăng ký đất đai;
Tư vấn chi tiết về trình tự, hồ sơ và các quy định pháp luật liên quan;
Phân tích điều kiện vay, phạm vi thế chấp, nghĩa vụ của các bên và các rủi ro pháp lý;
Thẩm định pháp lý tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn khoản vay.
Nhờ am hiểu quy định pháp luật về đầu tư nước ngoài và đất đai, Long Phan mang đến giải pháp tư vấn phù hợp cho từng loại hình doanh nghiệp FDI, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình vay vốn.
Tổng hợp câu hỏi và giải đáp về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn FDI
Để giúp Quý khách hàng có cái nhìn tổng thể và chính xác khi tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI, sau đây là những thắc mắc thường gặp và phần giải đáp chi tiết:
Có phải thế chấp cả nhà, công trình khi thế chấp quyền sử dụng đất không?
Mặc định pháp luật xác định tài sản gắn liền với đất cũng được thế chấp, trừ khi các bên thỏa thuận loại trừ.
Quy trình giải chấp khi trả nợ trước hạn được thực hiện như thế nào?
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp gửi thông báo đến tổ chức tín dụng, ký văn bản chấm dứt hợp đồng, nhận lại Giấy chứng nhận và làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai.
Đất thế chấp bị Nhà nước thu hồi thì xử lý ra sao?
Khi Nhà nước thu hồi, hợp đồng chấm dứt; ngân hàng được ưu tiên thanh toán từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà doanh nghiệp nhận được.
Một quyền sử dụng đất có thể dùng để bảo đảm nhiều khoản vay không?
Có thể nếu tài sản đủ giá trị bảo đảm và bên nhận thế chấp đồng ý. Mọi giao dịch cần đăng ký hợp pháp.
Hợp đồng không công chứng có giá trị pháp lý không?
Không, vì công chứng là điều kiện bắt buộc theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Những giải đáp trên sẽ giúp doanh nghiệp FDI tránh rủi ro pháp lý và thực hiện thủ tục thế chấp hiệu quả.
Tuân thủ đầy đủ quy định về thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp thực hiện giao dịch thành công. Việc chuẩn bị kỹ hồ sơ, đáp ứng điều kiện pháp lý sẽ giúp hạn chế tối đa các tranh chấp, rủi ro phát sinh. Mọi thắc mắc, Quý khách có thể liên hệ hotline 1900.63.63.89, Tư vấn Long Phan luôn đồng hành hỗ trợ toàn diện.
Xem thêm:
Bình luận