QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI THỬA ĐÁT ĐÃ CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN
- info5591369
- 27 thg 2
- 15 phút đọc
Quy trình đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã có Giấy chứng nhận là thủ tục pháp lý nhằm bổ sung thông tin về nhà ở, công trình xây dựng vào nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thực hiện đăng ký không chỉ xác lập quyền sở hữu hợp pháp mà còn đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý cho các giao dịch liên quan đến bất động sản. Bài viết này của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích cụ thể để hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện đúng quy định.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo từng nhóm chủ thể
Theo khoản 3 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã có Giấy chứng nhận được xác định là đăng ký biến động và phải cấp mới Giấy chứng nhận.
Theo Tiểu mục I Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận hồ sơ được xác định như sau:
Nhóm cá nhân, cộng đồng dân cư: Nộp tại Bộ phận Một cửa cấp tỉnh/cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Nhóm tổ chức trong nước và tổ chức có yếu tố nước ngoài: Lựa chọn nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa cấp tỉnh/cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Có quyền lựa chọn nộp tại Bộ phận Một cửa cấp tỉnh/cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Thời hạn giải quyết theo quy định pháp luật
Theo Tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận không vượt quá 08 ngày làm việc.
Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm giải quyết hồ sơ trong thời hạn nêu trên, bảo đảm đúng quy định và không kéo dài thời gian xử lý trái pháp luật.
Quy định chi tiết về hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
Hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận được xác định tại Tiểu mục II Mục B Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Khi thực hiện thủ tục, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải chuẩn bị đầy đủ các thành phần hồ sơ sau:
1. Thành phần hồ sơ chung
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Một trong các giấy tờ theo Điều 148 Luật Đất đai 2024 (đối với nhà ở, nếu có)
Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994.
Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.
Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết.
Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở.
Một trong những giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh có giấy tờ phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
Giấy tờ về giao dịch mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở đó có giấy tờ về giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở không phải tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở đó có giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở và hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Một trong các giấy tờ theo Điều 149 Luật Đất đai 2024 (đối với công trình xây dựng, nếu có)
Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn đối với trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.
Giấy tờ về mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu công trình xây dựng.
Một trong những giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng không thuộc quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2024 mà thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài tạo lập công trình xây dựng mà có giấy tờ phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng.
Giấy tờ về giao dịch mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế công trình xây dựng hoặc được sở hữu công trình xây dựng thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu công trình xây dựng không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó có giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình xây dựng và hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
4. Hồ sơ kỹ thuật và các tài liệu kèm theo
Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại Điều 148, Điều 149 Luật Đất đai 2024 đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2024 hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp đăng ký biến động do gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nộp văn bản chấp thuận gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
Các bước thực hiện thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật hiện hành
Căn cứ Tiểu mục VI Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và các quy định có liên quan tại Luật Đất đai 2024, trình tự thực hiện thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận được tiến hành theo các bước sau đây:
Bước 1: Thực hiện việc nộp hồ sơ đăng ký
Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký tại một trong các cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, bao gồm:
Bộ phận Một cửa cấp tỉnh hoặc cấp xã;
Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Việc tiếp nhận hồ sơ được thực hiện theo đúng quy định tại Tiểu mục I Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Trường hợp người dân nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa thì sau khi tiếp nhận, Bộ phận này có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý theo thẩm quyền, bảo đảm đúng trình tự và thời hạn giải quyết.
Bước 2: Tiếp nhận, kiểm tra thành phần và xử lý hồ sơ
Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền thực hiện kiểm tra về thành phần hồ sơ và tính đầy đủ, hợp lệ của các giấy tờ kèm theo.
Nếu hồ sơ bảo đảm đầy đủ, hợp lệ theo quy định thì cơ quan tiếp nhận cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp.
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng quy định thì cơ quan tiếp nhận trả lại hồ sơ kèm theo Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ, trong đó nêu rõ nội dung cần bổ sung để người yêu cầu thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
Đối với trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã để thực hiện việc xác định lại diện tích đất ở theo quy định.
Bước 3: Thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất
Việc thực hiện trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính được tiến hành tùy thuộc vào tình trạng hồ sơ địa chính của thửa đất, cụ thể như sau:
1. Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính
Trong trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận căn cứ trên bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất.
Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu đo đạc lại thì Văn phòng đăng ký đất đai vẫn thực hiện việc trích đo theo yêu cầu.
Trường hợp người sử dụng đất nộp mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra nội dung, ký duyệt mảnh trích đo để xác định lại kích thước các cạnh và diện tích thửa đất làm cơ sở cập nhật hồ sơ địa chính.
2. Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính
Khi thực hiện đăng ký biến động mà Giấy chứng nhận đã cấp trước đây chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, đồng thời người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp bắt buộc phải cấp mới Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất trong các trường hợp sau:
Khu vực chưa có bản đồ địa chính;
Hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng, không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Kết quả trích lục hoặc trích đo được sử dụng để thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3. Quy định về nghĩa vụ tài chính khi diện tích thay đổi
Người sử dụng đất được công nhận theo kết quả trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính. Chi phí đo đạc do Nhà nước bảo đảm kinh phí.
Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp, đồng thời ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây thì nghĩa vụ tài chính được xác định như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân: phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây.
Đối với tổ chức: phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với phần diện tích đất phi nông nghiệp tăng thêm theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây.
Bước 4: Gửi thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính
Văn phòng đăng ký đất đai lập Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và gửi đến cơ quan thuế.
Cơ quan thuế căn cứ hồ sơ và quy định pháp luật hiện hành để xác định nghĩa vụ tài chính và ban hành thông báo thu đối với các trường hợp thuộc diện phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Chỉnh lý, cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận
Sau khi hoàn thành các nội dung theo quy định, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
Cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất theo đúng trình tự.
Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì các công việc nêu trên chỉ được thực hiện sau khi Văn phòng đăng ký đất đai nhận được thông báo của cơ quan thuế xác nhận người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Lưu ý khi thực hiện thủ tục
Trường hợp tài sản có Giấy phép xây dựng hoặc Giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng, nhưng hiện trạng công trình thay đổi so với giấy phép và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì không thực hiện việc xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng; trách nhiệm về việc bảo đảm đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng thuộc về chủ sở hữu công trình.
Trường hợp đăng ký biến động do gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về nhà ở thì Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận. Nếu thuộc trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc chỉnh lý, cập nhật và cấp Giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi có xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế.
Dịch vụ pháp lý đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
Nhằm đảm bảo việc đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất được thực hiện hợp pháp, đúng trình tự, Tư vấn Long Phan triển khai dịch vụ tư vấn và đại diện thực hiện thủ tục theo yêu cầu của khách hàng. Chúng tôi hỗ trợ toàn diện từ bước chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn thành thủ tục.
Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:
Tư vấn chuyên sâu:
Phổ biến và phân tích các quy định pháp luật liên quan.
Kiểm tra tính hợp lệ của tài sản dự kiến đăng ký.
Tư vấn phương án xử lý đối với các vấn đề pháp lý phát sinh.
Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục:
Hướng dẫn chuẩn bị đầy đủ các tài liệu cần thiết.
Soạn thảo hồ sơ đúng quy định và đúng thẩm quyền.
Đại diện khách hàng nộp hồ sơ và làm việc với cơ quan chức năng.
Theo dõi và cập nhật tiến độ:
Theo dõi quá trình giải quyết tại cơ quan nhà nước.
Cập nhật tình trạng xử lý hồ sơ thường xuyên.
Nhận và bàn giao Giấy chứng nhận đã chỉnh lý theo quy định.
Những vấn đề thường được quan tâm về thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất đã có Giấy chứng nhận
Trong quá trình hoàn thiện hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất thường đặt ra một số vấn đề pháp lý quan trọng như sau:
Làm sao biết hồ sơ đã được tiếp nhận và giải quyết đến đâu?
Căn cứ Nghị định 151/2025/NĐ-CP, sau khi nộp hồ sơ, người nộp sẽ nhận Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả, trong đó có mã số hồ sơ để tra cứu tình trạng giải quyết trực tuyến hoặc thông qua cơ quan tiếp nhận.
Việc nộp hồ sơ có cần sự hiện diện trực tiếp của chủ sở hữu?
Trường hợp đã có ủy quyền hợp pháp thì không bắt buộc chủ sở hữu trực tiếp thực hiện. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể yêu cầu chủ sở hữu có mặt nếu cần xác minh nội dung liên quan.
Nhà xưởng, nhà kho có thuộc đối tượng được đăng ký không?
Tài sản gắn liền với đất không chỉ bao gồm nhà ở mà còn là các công trình xây dựng khác. Nhà xưởng, nhà kho được đăng ký nếu đáp ứng điều kiện pháp luật và phù hợp mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Có thể đăng ký đồng thời nhiều tài sản trên cùng một thửa đất?
Pháp luật không đặt ra giới hạn về số lượng tài sản. Người sử dụng đất được quyền đăng ký nhiều tài sản khác nhau trên cùng thửa đất nếu có căn cứ pháp lý đầy đủ.
Việc đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận sẽ trở nên đơn giản hơn khi Quý khách hàng lựa chọn dịch vụ tại Tư vấn Long Phan. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ toàn diện. Liên hệ ngay Hotline 1900.63.63.89 để được tư vấn chi tiết.
Xem thêm:
Bình luận