CẬP NHẬT QUY TRÌNH LÀM SỔ ĐỎ CHÍNH THỨC THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT MỚI
- info5591369
- 26 thg 2
- 12 phút đọc
Cập nhật quy trình làm sổ đỏ chính thức theo quy định pháp luật mới thì quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 cùng hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành. Những thay đổi này tác động đến thành phần hồ sơ, thẩm quyền giải quyết và thời hạn xử lý. Bài viết sẽ phân tích cụ thể từng bước thực hiện kể từ ngày 01/7/2025 để người thực hiện thủ tục tránh phát sinh sai sót.
Những nội dung thay đổi đáng chú ý trong thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu áp dụng từ 01/07/2025
Từ ngày 01/07/2025, thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có nhiều điểm điều chỉnh quan trọng theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Các thay đổi này tập trung vào việc phân cấp thẩm quyền, rút ngắn thời gian giải quyết và đơn giản hóa quy trình thực hiện.
1. Chuyển giao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận về UBND cấp xã
Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với một số chủ thể được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp xã, bao gồm:
Cá nhân trong nước;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;
Cộng đồng dân cư.
Trước thời điểm 01/07/2025, thẩm quyền này thuộc về UBND cấp huyện. Việc phân cấp nhằm tăng tính chủ động cho chính quyền cơ sở, rút ngắn quy trình xử lý và giảm áp lực cho cấp huyện.
2. Rút ngắn thời gian đăng ký và cấp Giấy chứng nhận lần đầu
So với quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (thời gian đăng ký lần đầu không quá 20 ngày làm việc), thì theo Tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
Thời gian thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: không quá 17 ngày làm việc;
Thời gian cấp Giấy chứng nhận: không quá 03 ngày làm việc kể từ khi đủ điều kiện.
Việc rút ngắn 03 ngày làm việc giúp đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, tạo thuận lợi cho người dân và tổ chức.
3. Được lựa chọn nơi nộp hồ sơ trong phạm vi toàn tỉnh
Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký đất đai được quyền lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ trong phạm vi cấp tỉnh, không phụ thuộc vào địa bàn xã nơi có đất.
Các địa điểm tiếp nhận hồ sơ bao gồm:
Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh;
Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp nộp tại Bộ phận Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết theo thẩm quyền.
Quy định này giúp người dân linh hoạt hơn trong việc lựa chọn nơi nộp hồ sơ, đặc biệt trong trường hợp sinh sống, làm việc khác địa bàn nơi có đất.
4. Bỏ bước xác nhận riêng của UBND cấp xã về tình trạng đất
Khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định UBND cấp xã không phải thực hiện riêng việc xác nhận về:
Sự phù hợp với quy hoạch;
Tình trạng không tranh chấp;
Việc sử dụng đất ổn định.
Đối với các trường hợp thuộc các Điều 137, 138, 139 và 140 của Luật Đất đai 2024, các thông tin này sẽ được kiểm tra, đối chiếu thông qua cơ sở dữ liệu đất đai.
So với quy trình trước đây theo Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đây là điểm thay đổi quan trọng nhằm tránh lặp lại các bước xác nhận hành chính và rút gọn quy trình xử lý hồ sơ.
5. Áp dụng phôi Giấy chứng nhận mới từ 01/01/2025
Theo Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, phôi Giấy chứng nhận mới có các đặc điểm:
Gồm 01 tờ, 02 trang, khổ A4 (210mm x 297mm);
Nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen;
Có số seri gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 08 chữ số;
Tích hợp mã QR để tra cứu thông tin chi tiết.
Phôi cũ theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT chỉ được sử dụng đến hết ngày 31/12/2024. Từ 01/01/2025, cơ quan có thẩm quyền bắt buộc sử dụng phôi mới khi cấp Giấy chứng nhận.
Thủ tục làm sổ đỏ từ ngày 01/07/2025 gồm những bước nào?
Kể từ thời điểm 01/7/2025, trình tự thực hiện cấp Giấy chứng nhận được triển khai như sau:
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ
Bao gồm:
Đơn Mẫu số 18;
Giấy chứng nhận đã cấp (nếu có);
Trích đo địa chính khi cần thiết;
Hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản tặng cho;
Biên bản bàn giao;
Văn bản nghiệm thu công trình trong dự án;
Chứng từ tài chính phát sinh.
Nộp hồ sơ
Thực hiện theo một trong ba hình thức:
Trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận;
Qua dịch vụ bưu chính;
Nộp online trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
Thẩm định – Đo đạc – Cập nhật dữ liệu
Văn phòng đăng ký đất đai:
Kiểm tra thực địa;
Xác minh pháp lý;
Chỉnh lý hồ sơ;
Chuyển thông tin sang cơ quan thuế.
Nộp nghĩa vụ tài chính
Thanh toán theo thông báo của cơ quan thuế.
Ký cấp và trao Giấy chứng nhận
Cấp mới;
Xác nhận thay đổi;
Trả kết quả cho người dân.
Lệ phí, thuế và các khoản chi phí cần dự trù khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ
Khi thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất có thể phải thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Các khoản chi phí cụ thể sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp như giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quy định thu tại từng địa phương.
Các khoản tài chính cần dự trù bao gồm:
Tiền sử dụng đất;
Tiền thuê đất;
Lệ phí trước bạ;
Phí thẩm định hồ sơ;
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thuế thu nhập cá nhân (trong trường hợp có phát sinh chuyển nhượng).
1. Tiền sử dụng đất
Căn cứ Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được xác định dựa trên diện tích đất tính tiền và giá đất tính tiền sử dụng đất.
a) Diện tích tính tiền sử dụng đất
Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, điều chỉnh quyết định giao đất hoặc chuyển hình thức sử dụng đất: Diện tích tính tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất: Diện tích tính tiền sử dụng đất là diện tích đất được công nhận ghi trên Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan quản lý đất đai chuyển đến cơ quan thuế theo quy định của pháp luật về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận.
b) Giá đất tính tiền sử dụng đất
Giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất bao gồm:
Giá đất trong Bảng giá đất;
Giá đất cụ thể được xác định theo quy định;
Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá.
c) Phân bổ tiền sử dụng đất đối với nhà ở nhiều tầng
Trường hợp nhà ở nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng theo diện tích sàn sử dụng.
Trong đó:
Diện tích sàn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng và nhà ở.
Tổng diện tích sàn sử dụng gồm tổng diện tích sở hữu riêng của các chủ sở hữu (tính theo diện tích thông thủy của căn hộ) và phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ phải nộp tiền sử dụng đất; không bao gồm diện tích sở hữu chung.
Quy định phân bổ này không áp dụng đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công cho người đang thuê.
2. Tiền thuê đất
Theo Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền thuê đất được xác định tùy theo hình thức thuê.
a) Trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm
Tiền thuê đất một năm được xác định căn cứ vào:
Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, tính theo đơn vị đồng/m²;
Đơn giá thuê đất hằng năm được xác định bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân với giá đất tính tiền thuê đất.
b) Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Tiền thuê đất trả một lần được tính cho toàn bộ thời gian thuê theo quy định pháp luật về đất đai và căn cứ vào giá đất tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính.
3. Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 6 và Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được xác định như sau:
a) Giá tính lệ phí trước bạ
Đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê nhỏ hơn thời hạn của loại đất trong Bảng giá đất thì giá tính lệ phí trước bạ được xác định tương ứng với thời hạn thuê.
Đối với nhà: Là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai.
b) Mức thu lệ phí trước bạ
Mức thu đối với nhà và đất là 0,5% giá trị tài sản.
4. Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung), phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là khoản thu đối với hoạt động thẩm định điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Khoản phí này áp dụng đối với:
Cấp Giấy chứng nhận lần đầu;
Cấp mới, cấp đổi, cấp lại;
Chứng nhận đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Mức thu được xác định dựa trên:
Diện tích thửa đất;
Tính chất phức tạp của hồ sơ;
Mục đích sử dụng đất;
Điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương.
Do đó, không có mức phí cố định áp dụng chung cho toàn quốc.
5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận bao gồm:
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất;
Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
Trích lục bản đồ địa chính;
Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định trên cơ sở:
Điều kiện cụ thể của địa phương;
Chính sách phát triển kinh tế – xã hội;
Nguyên tắc mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nội thành cao hơn khu vực khác;
Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
6. Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Đất đai 2024, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp thuộc diện được miễn thuế theo quy định.
Các khoản thu nhập chịu thuế bao gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
Thu nhập từ góp vốn bằng bất động sản;
Thu nhập từ ủy quyền quản lý bất động sản mà có quyền chuyển nhượng;
Các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức tính thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.
Điều kiện thực hiện giao dịch khi đất đang thế chấp
Luật mới cho phép thực hiện chuyển nhượng, tặng cho đất đang thế chấp nếu đáp ứng yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Cụ thể, phải có văn bản của bên nhận thế chấp xác nhận đồng ý cho giao dịch theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Quy trình cấp đổi Giấy chứng nhận trong tình huống ngân hàng giữ sổ
Khi đo đạc lập bản đồ địa chính làm phát sinh cấp đổi Giấy chứng nhận mà ngân hàng đang giữ sổ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo và phối hợp giải quyết.
Việc trao đổi Giấy chứng nhận mới và nộp lại Giấy chứng nhận cũ được thực hiện đồng thời giữa ba bên để đảm bảo kiểm soát đăng ký thế chấp.
Hồ sơ địa chính trước sáp nhập vẫn được công nhận
Theo Nghị quyết 190/2025/QH15, các văn bản, giấy tờ được ban hành trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy vẫn có hiệu lực nếu chưa hết thời hạn.
Do đó, hồ sơ địa chính, sổ mục kê, mã địa chính cũ vẫn có giá trị và được cập nhật tự động trên cơ sở dữ liệu.
Không bắt buộc đổi sổ đỏ cấp trước 2025
Luật Đất đai 2024 không yêu cầu đổi đồng loạt Giấy chứng nhận đã cấp trước thời điểm luật có hiệu lực.
Việc cấp đổi chỉ thực hiện khi người dân có nhu cầu hoặc phát sinh thủ tục hành chính liên quan.
Dịch vụ nhận ủy quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng nhanh chóng, đúng luật
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo ủy quyền, bảo đảm quy trình minh bạch, chính xác.
Tư vấn điều kiện pháp lý và rà soát hiện trạng đất đai.
Soạn thảo hồ sơ, đơn từ và các giấy tờ liên quan theo quy định.
Thay mặt khách hàng làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan.
Cập nhật tiến độ xử lý, xử lý phát sinh trong quá trình giải quyết hồ sơ.
Hỗ trợ các trường hợp đặc thù: tranh chấp đất, thừa kế, chuyển nhượng bằng vi bằng, đất chưa đủ giấy tờ pháp lý.
Với sự tận tâm và chuyên môn vững vàng, Tư vấn Long Phan cam kết mang lại giải pháp tối ưu cho khách hàng.
Giải đáp thắc mắc về thủ tục cấp sổ đỏ áp dụng từ 01/7/2025
Khi Luật Đất đai 2024 chính thức thi hành từ ngày 01/7/2025, nhiều nội dung liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận được điều chỉnh.
Những điểm mới này ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian xử lý hồ sơ, nơi nộp hồ sơ và trách nhiệm xác nhận của cơ quan nhà nước.
Thời gian thực hiện thủ tục có thay đổi như thế nào?
So với Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
Thời gian đăng ký đất đai giảm từ 20 ngày xuống còn không quá 17 ngày làm việc.
Thời gian cấp Giấy chứng nhận vẫn là 03 ngày làm việc theo quy định hiện hành.
Có bắt buộc nộp hồ sơ đúng nơi có đất không?
Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
Người dân không bị giới hạn địa điểm nộp hồ sơ trong phạm vi tỉnh/thành phố.
Có thể lựa chọn nộp tại bất kỳ Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cùng địa phương cấp tỉnh.
UBND cấp xã có phải xác nhận riêng tình trạng đất không?
Căn cứ khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
Không yêu cầu xác nhận riêng về phù hợp quy hoạch.
Không yêu cầu xác nhận riêng về tình trạng không tranh chấp, sử dụng ổn định.
Áp dụng khi thực hiện thủ tục theo các Điều 137, 138, 139, 140 Luật Đất đai 2024.
Giá tính lệ phí trước bạ được xác định ra sao?
Dựa vào Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương.
Áp dụng theo giá tại thời điểm kê khai.
Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đơn giản, bởi hệ thống quy định pháp lý tương đối phức tạp và có thể gây sai sót nếu thiếu kinh nghiệm. Dịch vụ pháp lý tại Long Phan PMT sẽ giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, hạn chế rủi ro và bảo đảm tính chính xác của hồ sơ. Quý khách vui lòng gọi 1900.63.63.89 để được Tư vấn Long Phan hỗ trợ giải pháp phù hợp.
Nguồn: Quy trình làm sổ đỏ
Xem thêm:
Bình luận