QUY ĐỊNH VỀ THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ KHI VIỆT KIỀU BÁN NHÀ ĐẤT

Quy định về thuế, phí và lệ phí khi Việt kiều bán nhà đất mỗi giao dịch bất động sản đều phát sinh các nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là đối với Việt kiều. Những quy định về thuế, phí và lệ phí cần được tuân thủ nghiêm ngặt để đảm bảo tính hợp pháp của việc chuyển nhượng. Trong bài viết này, Tư vấn Long Phan sẽ phân tích toàn diện các khoản tài chính mà Việt kiều phải thực hiện khi bán bất động sản tại Việt Nam.

Quy định về thuế, phí và lệ phí khi Việt kiều bán nhà đất

Cách tính phí môi giới bán nhà đất

Khi sử dụng dịch vụ môi giới, bên bán phải trả phí môi giới cho đơn vị trung gian để đổi lấy sự hỗ trợ trong việc tìm khách hàng và tiến hành giao dịch. Khoản phí này do các bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ môi giới. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tạo hành lang pháp lý bảo đảm sự minh bạch trong vấn đề này.

Điều 63 quy định:

• Cá nhân môi giới được hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch.

• Mức thù lao, hoa hồng do thỏa thuận, không phụ thuộc vào giá giao dịch.

Phí môi giới sẽ được thanh toán vào thời điểm sau khi nhận đặt cọc từ bên mua hoặc khi hoàn tất thủ tục công chứng.

Thuế thu nhập cá nhân nghĩa vụ bắt buộc khi Việt Kiều bán bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân được coi là một trong những khoản nghĩa vụ pháp lý mà Việt Kiều phải thực hiện khi có thu nhập từ hoạt động bán nhà đất tại Việt Nam. Việc kê khai và nộp thuế tiến hành tại cơ quan thuế có thẩm quyền nơi bất động sản tọa lạc.

Chi tiết về thuế TNCN:

• Thuế suất áp dụng: Theo Luật Thuế TNCN 2007 và các nghị định hướng dẫn, thuế suất cho cá nhân cư trú và không cư trú đều là 2% giá chuyển nhượng.

• Giá tính thuế: Là giá ghi trong hợp đồng. Nếu thấp hơn giá do UBND tỉnh ban hành thì áp dụng bảng giá đất. Giá trị nhà gắn liền với đất được xác định theo giá lệ phí trước bạ.

• Thời điểm tính thuế: Là lúc hợp đồng có hiệu lực hoặc lúc đăng ký quyền sở hữu nếu bên mua nộp thay.

Trường hợp miễn thuế:

• Chuyển nhượng giữa người thân thuộc các hàng như: vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em.

• Cá nhân chỉ có một bất động sản duy nhất tại Việt Nam.

• Bán đất được Nhà nước giao.

Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ khi Việt Kiều bán nhà đất

Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính phát sinh khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Theo quy định chung, bên mua sẽ nộp khoản lệ phí này. Tuy vậy, trong hợp đồng chuyển nhượng, Việt Kiều có thể đồng ý gánh chịu chi phí như một phần ưu đãi cho bên mua, đảm bảo giao dịch thuận lợi.

Mức thu và công thức:

• Tỷ lệ: 0,5% giá trị nhà đất (theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

• Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính × 0,5%.

Giá tính lệ phí:

• Đất: căn cứ bảng giá đất của UBND cấp tỉnh.

• Nhà: căn cứ giá tính theo quy định xây dựng của UBND cấp tỉnh.

• Nếu giá hợp đồng > giá Nhà nước: áp dụng giá hợp đồng.

Trường hợp đặc thù:

• Nhà đất đấu giá: giá trúng đấu giá là giá tính lệ phí.

• Chung cư: bao gồm cả giá trị đất được phân bổ theo hệ số.

Điều này cho thấy lệ phí trước bạ là khoản tài chính quan trọng cần dự liệu trước trong quá trình Việt Kiều chuyển nhượng nhà đất.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

Khi việt kiều thực hiện thủ tục bán nhà đất tại Việt Nam, phí công chứng là khoản chi phí phát sinh bắt buộc. Người bán phải thanh toán phí này cho Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền được xác nhận tính pháp lý. Sau đó, hợp đồng công chứng là cơ sở cho thủ tục sang tên và đăng ký biến động.

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính dựa trên biểu phí, phụ thuộc vào giá trị của hợp đồng, giao dịch.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

Người nộp phí

Căn cứ Điều 2 Thông tư 257/2016/TT-BTC, người có nghĩa vụ nộp phí công chứng là người trực tiếp yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng linh hoạt, khi các bên giao dịch bất động sản thường tự thỏa thuận bên mua hoặc bên bán gánh chi phí này, thậm chí có thể chia đều.

Lưu ý

Cần phân biệt rõ phí công chứng (nhà nước ấn định) và thù lao công chứng (khoản thỏa thuận cho dịch vụ thêm ngoài quy trình cơ bản). Thù lao có thể bao gồm chi phí soạn hợp đồng, dịch vụ tư vấn, công chứng lưu động. Khoản thù lao này không bị giới hạn và do các bên thương lượng trực tiếp với văn phòng công chứng.

Một số khuyến nghị pháp lý dành cho Việt kiều khi giao dịch bất động sản

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật về đất đai tại Việt Nam còn phức tạp, Việt kiều khi tham gia giao dịch nhà đất cần hết sức cẩn trọng. Ngoài việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí, các lưu ý sau cần được đặc biệt quan tâm:

Đặt cọc trước khi ký hợp đồng

Đặt cọc là công cụ pháp lý hữu hiệu để ràng buộc trách nhiệm của các bên theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Mức đặt cọc thường nên dưới 30% giá trị giao dịch. Bên mua từ chối ký thì mất cọc; bên bán từ chối thì phải hoàn trả và bồi thường tương ứng. Hợp đồng đặt cọc phải có văn bản, nên được công chứng hoặc chứng thực.

Điều khoản thanh toán khi có ủy quyền

Khi không trực tiếp tham gia giao dịch, Việt kiều có thể ủy quyền cho người khác. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, hợp đồng cần quy định chi tiết về cách thức thanh toán. Tốt nhất là yêu cầu chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản ngân hàng mang tên chính chủ của Việt kiều.

Xác định chính xác thuế và phí

Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng… đều là những nghĩa vụ bắt buộc. Việc xác định rõ trách nhiệm bên nào nộp và ghi rõ trong hợp đồng là điều kiện cần thiết để tránh hiểu lầm.

Nếu thực hiện đúng các lưu ý, Việt kiều sẽ hạn chế được tối đa các rủi ro trong quá trình chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam.

Một số khuyến nghị pháp lý dành cho Việt kiều khi giao dịch bất động sản

Một số câu hỏi và đáp về nghĩa vụ tài chính của Việt kiều

Để làm rõ các quy định pháp lý liên quan, dưới đây là những câu hỏi – đáp phổ biến về nghĩa vụ tài chính của Việt kiều khi bán nhà đất tại Việt Nam.

Giấy ủy quyền từ nước ngoài cần thực hiện thế nào để hợp lệ?

Phải được chứng thực tại Đại sứ quán hoặc Tổng Lãnh sự quán Việt Nam tại quốc gia nơi Việt kiều cư trú, sau đó gửi về Việt Nam để người được ủy quyền tiến hành thủ tục.

Việt kiều có thể chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài không?

Có. Cần chuyển qua ngân hàng thương mại tại Việt Nam, kèm theo hợp đồng công chứng, tờ khai thuế, biên lai nộp thuế và giấy tờ liên quan.

Điều kiện để được miễn thuế TNCN với tài sản duy nhất là gì?

Người bán phải lập bản cam kết tài sản đó là nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam và nộp cho cơ quan thuế.

Rủi ro nào nếu khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế?

Đây là hành vi trốn thuế, có thể bị truy thu, phạt hành chính, tính lãi chậm nộp, thậm chí hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Thuế TNCN áp dụng thế nào với tài sản thừa kế hoặc tặng cho?

Nếu bán lại, Việt kiều phải nộp 2% trên giá trị chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn khác.

Việt kiều có bắt buộc mở tài khoản ngân hàng tại Việt Nam không?

Không bắt buộc nhưng rất cần thiết để thanh toán minh bạch, an toàn và thuận lợi khi chuyển tiền ra nước ngoài.

Thời hạn nộp thuế và lệ phí là bao lâu?

Trong vòng 10 ngày kể từ khi công chứng hợp đồng, hồ sơ phải nộp cho cơ quan thuế.

Trong hoạt động bán nhà đất của Việt Kiều tại Việt Nam, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính là thủ tục quan trọng, song lại phức tạp và cần sự tuân thủ chuẩn xác các quy định pháp luật hiện hành. Mỗi giao dịch bất động sản đều mang những đặc thù riêng, dễ phát sinh rắc rối pháp lý. Để bảo đảm giao dịch diễn ra an toàn và quyền lợi được bảo vệ, xin Quý khách hàng liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900.63.63.89 để được hỗ trợ.

Nguồn: Các nghĩa vụ tài chính khi việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam

Xem thêm:

• Hướng dẫn thủ tục sang tên nhà đất khi người Việt ở nước ngoài

• Các khoản thuế cần lưu ý khi kinh doanh nhà đất tại Việt Nam