CHỦ ĐẦU TƯ CẦN LƯU Ý GÌ KHI KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN THEO QUY ĐỊNH MỚI
- info5591369
- 28 thg 11
- 8 phút đọc
Chủ đầu tư cần lưu ý gì khi ký hợp đồng mua bán theo quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP yêu cầu chủ đầu tư đáp ứng hàng loạt điều kiện pháp lý nghiêm ngặt. Việc hiểu rõ và tuân thủ đúng quy định là yếu tố then chốt bảo vệ cả người mua và tính hợp pháp của dự án.
Điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư khi thực hiện dự án bất động sản
Để thực hiện dự án bất động sản, chủ đầu tư phải đảm bảo có đầy đủ năng lực pháp lý, năng lực tài chính và quyền sử dụng đất hợp pháp. Cụ thể, tổ chức hoặc cá nhân làm chủ đầu tư phải được đăng ký kinh doanh bất động sản hợp pháp, có ngành nghề phù hợp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
Theo Khoản 2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các điều kiện chủ yếu gồm:
Không bị cấm hoặc tạm ngừng kinh doanh theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền;
Duy trì tỷ lệ hợp lý giữa dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu và vốn chủ sở hữu;
Đảm bảo mức vốn chủ sở hữu tương ứng với quy mô dự án (ít nhất 20% với dự án dưới 20 ha và 15% với dự án từ 20 ha trở lên).
Chủ đầu tư còn phải có hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải hợp lệ, không bị tranh chấp hoặc thu hồi trái luật. Trường hợp đất nằm trong diện thu hồi, phải có quyết định thu hồi và giao đất đúng quy định pháp luật.
Các nhóm điều kiện bắt buộc đối với bất động sản giao dịch
Để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn của các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật quy định rõ các điều kiện mà dự án phải tuân thủ.
Thứ nhất, điều kiện pháp lý của dự án và quyền sử dụng đất.
Dự án phải được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền, có mục đích rõ ràng là xây dựng nhà ở thương mại. Chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, được chứng minh bằng các giấy tờ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định giao đất, thuê đất.
Thứ hai, điều kiện về tiến độ xây dựng và nghiệm thu hạ tầng.
Dự án phải được khởi công đúng quy định, có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ miễn giấy phép hợp lệ. Các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường, điện, nước phải hoàn thành theo tiến độ và được nghiệm thu. Riêng với nhà chung cư, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu phần móng.
Thứ ba, nghĩa vụ thông báo và công khai thông tin.
Trước khi kinh doanh, chủ đầu tư phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng và chỉ được phép giao dịch sau khi nhận phản hồi bằng văn bản. Đồng thời, thông tin dự án phải được công khai minh bạch theo quy định của Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản.
Thứ tư, đáp ứng yêu cầu bổ sung về năng lực tài chính và kỹ thuật.
Chủ đầu tư phải có năng lực tài chính phù hợp, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đáp ứng các quy chuẩn kỹ thuật của công trình để đảm bảo chất lượng bất động sản được giao dịch.
Cơ chế bảo lãnh ngân hàng và quy định về tiến độ thu tiền đảm bảo an toàn cho người mua nhà
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ: mọi chủ đầu tư trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng. Bảo lãnh này được cung cấp bởi ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam.
Mục đích của cơ chế này là để ngân hàng chịu trách nhiệm thanh toán thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết. Hợp đồng bảo lãnh kéo dài suốt thời gian từ khi chủ đầu tư nhận tiền đến khi khách hàng nhận nhà, tạo nên chuỗi bảo vệ pháp lý liên tục.
Quy định này góp phần bảo vệ toàn diện người mua, giúp họ được hoàn lại toàn bộ khoản tiền đã nộp (kể cả lãi, phạt, bồi thường) trong phạm vi bảo lãnh.
Đồng thời, Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu tiến độ thanh toán phải phù hợp với tiến độ thi công, gồm:
Đợt 1: Khi ký hợp đồng – không vượt quá 30%.
Đợt 2: Trong thi công – không vượt quá 70% (hoặc 50% đối với FDI).
Đợt 3: Khi bàn giao – tổng thu không quá 95% cho đến khi có sổ hồng.
Tuân thủ hợp đồng mẫu và quy định về công khai trước khi giao dịch
Hợp đồng giao dịch bất động sản chỉ có hiệu lực khi được lập theo mẫu do cơ quan quản lý ban hành và đã được chủ đầu tư đăng ký với Sở Xây dựng. Việc đăng ký này là điều kiện tiên quyết để ký kết hợp đồng với khách hàng.
Mẫu hợp đồng cần thể hiện các nội dung cơ bản về thông tin dự án, sản phẩm, tiến độ, giá cả, phương thức thanh toán, nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi bên. Các rủi ro và biện pháp khắc phục phải được nêu rõ.
Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư phải tuân thủ nguyên tắc công khai, giám sát và sử dụng hợp đồng mẫu đúng quy định. Bất kỳ nội dung sửa đổi nào cũng phải đảm bảo không vi phạm điều cấm, không làm sai lệch nội dung mẫu ban hành.
Nếu doanh nghiệp ký hợp đồng không đúng mẫu đã công khai, sẽ bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng. Việc công bố mẫu hợp đồng phải được thực hiện tối thiểu 15 ngày trước khi đưa vào sử dụng chính thức theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
Dịch vụ tư vấn pháp lý về hợp đồng mua bán bất động sản tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là quy trình ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê mua hoặc chuyển nhượng dự án.Dịch vụ của chúng tôi được xây dựng nhằm giúp chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, chuẩn hóa hợp đồng và tiết kiệm tối đa thời gian xử lý thủ tục hành chính.
1. Tư vấn chuyên sâu về điều kiện đưa Bất động sản vào kinh doanh
Kiểm tra, rà soát hồ sơ pháp lý của dự án theo Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Đối chiếu tiến độ xây dựng, tình trạng cấp phép và quyền sử dụng đất để xác định khả năng mở bán hợp pháp.
Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ bảo lãnh ngân hàng, công bố thông tin và xin xác nhận đủ điều kiện bán hàng.
Lập báo cáo tư vấn chi tiết về các điều kiện cần hoàn thiện trước khi ký kết hợp đồng mua bán.
2. Hỗ trợ soạn thảo và thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan
Soạn thảo hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc, phụ lục hợp đồng và các biểu mẫu kèm theo.
Kiểm tra tính pháp lý, tính khả thi và độ cân bằng quyền lợi giữa các bên.
Hỗ trợ thu thập và hệ thống hóa toàn bộ tài liệu pháp lý liên quan đến dự án.
Chuẩn bị hồ sơ đăng ký hợp đồng mẫu để nộp tại Sở Xây dựng theo đúng quy trình.
3. Đại diện theo ủy quyền làm việc với Sở Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền
Thay mặt chủ đầu tư nộp hồ sơ xin xác nhận điều kiện bán hàng, theo dõi kết quả xử lý.
Làm việc, giải trình và bổ sung tài liệu theo yêu cầu của cơ quan quản lý.
Tiếp nhận và bàn giao kết quả xác nhận đủ điều kiện kinh doanh cho khách hàng.
Hỗ trợ pháp lý sau khi có kết quả, đảm bảo quá trình ký kết hợp đồng diễn ra thuận lợi.
Câu hỏi thường gặp dành cho Chủ đầu tư trong quá trình ký kết hợp đồng mua bán bất động sản
Việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản là bước quan trọng và đòi hỏi chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật. Những câu hỏi sau đây giúp làm rõ các tình huống thường gặp:
Có được nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán không?
Không được phép. Pháp luật cấm huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào trước khi dự án được phép kinh doanh. Nếu chủ đầu tư thu tiền “giữ chỗ”, rủi ro pháp lý sẽ phát sinh và không được bảo vệ.
Nếu thay đổi điều khoản trong hợp đồng mẫu đã đăng ký, chủ đầu tư chịu hậu quả gì?
Đây là hành vi vi phạm. Cơ quan quản lý có thể xử phạt hành chính và tuyên vô hiệu hợp đồng. Đồng thời, chủ đầu tư phải hoàn trả hoặc bồi thường cho khách hàng.
Người mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng không?
Có quyền, miễn chưa nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng. Việc chuyển nhượng cần lập văn bản có xác nhận của chủ đầu tư, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
Khi thay đổi thiết kế dự án, chủ đầu tư phải làm gì để bảo vệ quyền lợi người mua?
Phải thông báo và đàm phán lại hợp đồng với khách hàng. Nếu không thống nhất được, khách hàng có thể chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường.
Có sự khác biệt về tiến độ thanh toán giữa người Việt và người nước ngoài không?
Không có. Cả hai nhóm đối tượng đều áp dụng các mốc thanh toán theo tỷ lệ phần trăm được pháp luật quy định.
Khi nào được coi là bàn giao nhà ở hợp lệ?
Khi công trình đã được nghiệm thu và có biên bản bàn giao hợp pháp. Đây là điều kiện kích hoạt thanh toán các đợt tiếp theo.
Người mua có được yêu cầu phạt chậm bàn giao song song với bảo lãnh ngân hàng không?
Hoàn toàn được. Phạt chậm bàn giao là quyền độc lập của người mua, được quy định rõ trong hợp đồng.
Căn cứ tính vốn chủ sở hữu của dự án là gì?
Dựa trên tổng mức đầu tư đã được cơ quan nhà nước phê duyệt trong hồ sơ dự án.
Việc ký hợp đồng mua bán bất động sản hợp pháp yêu cầu chủ đầu tư phải đảm bảo đủ năng lực pháp lý, thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và hoàn tất đăng ký mẫu hợp đồng theo quy định. Nếu Quý khách cần hỗ trợ chuyên môn trong quá trình thực hiện, hãy liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900.63.63.89 để được tư vấn kỹ lưỡng và hỗ trợ toàn diện.
Xem thêm:
Bình luận