QUY ĐỊNH PHÁP LÝ VÀ YÊU CẦU TUÂN THỦ GÓP VỐN BẰNG ĐẤT TRONG LIÊN DOANH
- info5591369
- 4 giờ trước
- 11 phút đọc
Quy định pháp lý và yêu cầu tuân thủ góp vốn bằng đất trong liên doanh thì việc sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh được pháp luật cho phép. Do đó, doanh nghiệp và cá nhân phải đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật chuyên ngành. Nội dung dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ quy trình và lưu ý quan trọng.
Điều kiện bắt buộc khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 liệt kê các điều kiện cần thiết để người sử dụng đất được phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh.
Thứ nhất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận hợp lệ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Giấy chứng nhận có thể bao gồm quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu phù hợp.
Thứ hai, đất dùng để góp vốn phải không có tranh chấp. Trường hợp đất từng có tranh chấp, các phán quyết giải quyết tranh chấp phải có hiệu lực thi hành và không ảnh hưởng đến quyền định đoạt của người sử dụng đất.
Thứ ba, thời hạn sử dụng đất phải còn hiệu lực theo quy định pháp luật. Đồng thời, quyền sử dụng đất phải không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp hạn chế sử dụng.
Thứ tư, nếu đất là tài sản chung của vợ chồng, việc góp vốn cần có văn bản đồng ý của cả hai nhằm đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.
Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với liên doanh
Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định rõ cách thức mà cá nhân, tổ chức có thể dùng quyền sử dụng đất để góp vốn vào liên doanh.
Góp quyền sử dụng đất vào vốn điều lệ công ty liên doanh
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, phần giá trị quyền sử dụng đất sau khi được định giá hợp lệ sẽ trở thành một phần của vốn điều lệ công ty liên doanh. Việc định giá được thực hiện bởi một tổ chức thẩm định giá độc lập để đảm bảo tính khách quan.
Giá trị định giá sẽ được các thành viên liên doanh xem xét và thông qua. Phần vốn góp được ghi nhận trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp và trở thành tài sản chung của công ty liên doanh.
Phương thức này tạo dựng cơ chế sở hữu rõ ràng và thuận tiện cho quản lý hoạt động đầu tư, nhưng đồng thời đòi hỏi thủ tục pháp lý nhiều bước, thời gian xử lý dài và chi phí thực hiện cao.
Góp đất để hợp tác đầu tư theo mô hình BCC
BCC là hình thức hợp tác đầu tư cho phép các bên cùng thực hiện dự án mà không phải lập pháp nhân mới, phù hợp với các dự án vừa – nhỏ, thời gian ngắn hạn, hoặc khi các bên cần tách biệt hoạt động quản lý. Trong hình thức này, quyền sử dụng đất không bị chuyển giao sở hữu mà tiếp tục thuộc về bên góp vốn, đồng thời được dùng làm tài sản phục vụ mục đích hợp tác đầu tư.
Hợp đồng BCC cần quy định chặt chẽ các nội dung liên quan đến vai trò của từng bên, phương thức phân chia lợi ích, trách nhiệm chịu rủi ro, cũng như việc điều phối và quản lý tài sản chung. Ngoài ra, hợp đồng phải làm rõ phương thức sử dụng quyền sử dụng đất, thời gian hợp tác, tiêu chí chấm dứt hợp đồng, cùng phương án xử lý tài sản khi hợp tác kết thúc. Thời hạn hợp đồng không vượt quá thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất.
Quy trình pháp lý khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và 102/2024/NĐ-CP, quy trình góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm 6 bước mang tính bắt buộc, từ khi đăng ký góp vốn đến khi hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ pháp lý. Việc tuân thủ nghiêm túc trình tự này góp phần đảm bảo giao dịch góp vốn hợp lệ, minh bạch và đúng quy định trong hoạt động liên doanh.
Trình tự đăng ký góp vốn đối với nhà đầu tư nước ngoài
Khoản 2 Điều 66 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định rằng tổ chức kinh tế có sự tham gia góp vốn hoặc mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài phải nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đầu tư nơi đặt trụ sở doanh nghiệp.
Hồ sơ gồm:
Văn bản đăng ký góp vốn/mua cổ phần/mua phần vốn góp, với nội dung: thông tin doanh nghiệp; ngành nghề; danh sách chủ sở hữu, thành viên, cổ đông (bao gồm nhà đầu tư nước ngoài); tỷ lệ vốn trước – sau; giá trị giao dịch; thông tin dự án đầu tư (nếu có).
Bản sao giấy tờ pháp lý của các bên tham gia giao dịch.
Văn bản thỏa thuận nguyên tắc giữa nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp/cổ đông.
Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất.
Công tác thẩm định hồ sơ
Theo Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền tại UBND tỉnh nhận hồ sơ xin chấp thuận chủ trương gồm mẫu đề nghị và trích lục đất; sau đó kiểm tra tính pháp lý quyền sử dụng đất, khả năng triển khai dự án và sự phù hợp với quy hoạch.
Nếu đất nằm tại khu vực chiến lược: đảo, biên giới, ven biển hoặc nơi ảnh hưởng quốc phòng – an ninh:
03 ngày: gửi văn bản lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
07 ngày: các bộ trả lời; nếu không trả lời đúng hạn thì coi như đồng ý.
Chấp thuận chủ trương góp vốn
Hoạt động thẩm định bao gồm xác minh pháp lý thửa đất, đối chiếu giấy tờ về quyền sử dụng đất, kiểm tra tình trạng tranh chấp, kê biên và tính hợp lệ của các thông tin liên quan. Đồng thời, cơ quan thẩm định đánh giá năng lực tài chính, kinh nghiệm, khả năng triển khai dự án của đơn vị kinh tế. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, UBND cấp tỉnh phải ban hành quyết định về việc chấp thuận; quyết định phải xác định rõ quy mô, diện tích và vị trí khu đất cùng thời hạn hoàn tất thỏa thuận giữa các bên.
Trong vòng 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đầu tư xem xét việc đáp ứng điều kiện góp vốn, mua cổ phần hoặc phần vốn góp; quá trình này dựa trên quy định pháp luật và ý kiến chuyên ngành từ Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Văn bản thông báo kết quả được gửi đến nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để tiếp tục thực hiện thủ tục kế tiếp.
Ký kết và công chứng hợp đồng góp vốn
Ngay sau khi nhận được quyết định chấp thuận chủ trương (nếu có yêu cầu), các bên thực hiện việc thỏa thuận và ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp có sự tham gia của doanh nghiệp bất động sản, việc công chứng được thực hiện theo nhu cầu của các bên.
Hợp đồng cần thể hiện rõ thông tin của bên góp vốn – bên nhận góp vốn, mô tả cụ thể thửa đất về diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích và thời hạn sử dụng. Các nội dung về giá trị quyền sử dụng đất, phương thức định giá, tỷ lệ vốn, quyền và nghĩa vụ, phân chia lợi nhuận, nghĩa vụ tài chính, tiến độ thực hiện dự án và các điều khoản giải quyết tranh chấp phải được ghi đầy đủ và chi tiết.
Thực hiện đăng ký biến động đất đai
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký biến động Mẫu 11/ĐK; Hợp đồng góp vốn công chứng hợp lệ; Giấy tờ đại diện (nếu có). Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai theo Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP bằng một trong các phương thức trực tiếp, bưu chính, thỏa thuận hoặc dịch vụ công trực tuyến. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, đối chiếu nội dung và cấp Giấy tiếp nhận. Thời gian giải quyết tối đa 10 ngày. Sau đó, cơ quan đất đai cấp Giấy chứng nhận mới cho tổ chức/cá nhân nhận góp vốn.
Các khoản thuế, phí phải nộp
Theo quy định thuế hiện hành, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chịu thuế thu nhập với mức 2% giá trị chuyển nhượng sau khi trừ khoản miễn giảm và chi phí hợp lý. Người sử dụng đất còn phải nộp lệ phí công chứng hợp đồng góp vốn (0,3–0,5% giá trị), phí đăng ký biến động và phí cấp Giấy chứng nhận mới theo bảng giá phí địa phương ban hành.
Điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Khi việc góp vốn làm thay đổi cơ cấu vốn từ 20% trở lên hoặc làm thay đổi quy mô dự án, nhà đầu tư phải cập nhật điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Thủ tục này được quy định tại Điều 41 Luật Đầu tư 2020 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 29/2021/NĐ-CP. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận, nhà đầu tư mới được thực hiện các bước tiếp theo của dự án.
Những điểm cần lưu ý khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo tư vấn chuyên gia
Thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần dựa trên kiến thức pháp lý vững chắc và kinh nghiệm thực tế của chuyên gia để giảm thiểu tranh chấp, nâng cao hiệu quả kinh doanh và đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong suốt quá trình hợp tác.
Bắt buộc công chứng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng góp vốn sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng giúp đảm bảo tính hợp lệ của giao dịch, xác nhận quyền sở hữu hợp pháp và bảo vệ quyền lợi các bên. Hồ sơ cần chuẩn bị gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ nhân thân, giấy phép đầu tư (nếu có) và tài liệu liên quan. Luật sư nên tham gia soạn thảo hợp đồng để tránh điều khoản trái luật hoặc gây rủi ro. Tổ chức công chứng uy tín sẽ hỗ trợ chi tiết; phí công chứng thường chiếm 0,3% – 0,5% giá trị tài sản.
Thẩm định giá trị đất được dùng để góp vốn
Việc định giá đất quyết định tỷ lệ góp vốn và quyền hưởng lợi trong dự án. Các bên có thể tự định giá hoặc thuê tổ chức thẩm định chuyên nghiệp để đảm bảo khách quan. Đối với doanh nghiệp, việc định giá có thể do cơ quan quản trị thống nhất hoặc giao cho đơn vị thẩm định giá. Nếu tài sản bị định giá cao hơn thực tế, theo luật, các bên liên quan phải bù phần chênh lệch, gây thiệt hại tài chính đáng kể.
Thẩm tra quy hoạch và pháp lý đất trước khi tiến hành góp vốn
Việc thẩm tra kỹ lưỡng quy hoạch và hồ sơ pháp lý của thửa đất là nền tảng để quyết định việc góp vốn. Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất dùng để góp vốn phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Đất đang nằm trong kế hoạch thu hồi hoặc thuộc khu vực phát triển hạ tầng trọng điểm có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự ổn định của dự án.
Nhà đầu tư cần chủ động tra cứu quy hoạch tại các cơ quan nhà nước hoặc cổng thông tin điện tử địa phương. Việc xem xét quy hoạch tổng thể, định hướng đô thị và các dự án giao thông lớn là yếu tố quan trọng giúp đánh giá tiềm năng và rủi ro của thửa đất. Đồng thời, việc đối chiếu hiện trạng pháp lý với hồ sơ địa chính giúp tránh tranh chấp, kê biên hoặc hạn chế chuyển nhượng.
Lưu ý thời hạn đăng ký biến động để bảo vệ quyền lợi góp vốn
Tình trạng chậm đăng ký biến động đất đai có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, trong đó quan trọng nhất là hợp đồng bị coi là vô hiệu theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Khi hợp đồng vô hiệu, quyền sử dụng đất không được công nhận chuyển giao dù các bên đã thỏa thuận.
Để đảm bảo tuân thủ pháp luật, bên góp vốn cần lập kế hoạch thực hiện ngay sau khi thống nhất hợp đồng, rà soát đầy đủ hồ sơ và chủ động nộp trong thời hạn 30 ngày. Việc kiểm soát tiến độ này giúp bảo toàn quyền lợi và tránh tranh chấp phát sinh.
Tư vấn pháp lý toàn diện về góp vốn bằng đất trong mô hình liên doanh tại Long Phan
Với thế mạnh trong tư vấn đất đai và đầu tư, Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ hỗ trợ đầy đủ cho hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chúng tôi giúp Quý khách tháo gỡ các vướng mắc pháp lý phức tạp, đảm bảo an toàn pháp lý và hiệu quả kinh tế trong quá trình liên doanh.
Dịch vụ được triển khai theo 3 mảng chuyên môn sau:
1. Tư Vấn Chuyên Sâu
Đánh giá điều kiện góp vốn, kiểm tra giấy tờ, tra cứu quy hoạch và tình trạng pháp lý thửa đất.
Tư vấn lựa chọn mô hình góp vốn tối ưu, phù hợp với chiến lược của các bên.
Hướng dẫn định giá đất, xem xét rủi ro pháp lý khi thẩm định.
Tư vấn các rủi ro trong vận hành và các phương án giảm thiểu.
2. Hoàn Thiện Hồ Sơ và Hợp Đồng
Soạn Hợp đồng góp vốn đảm bảo đầy đủ quy định theo luật và phù hợp với mục tiêu hợp tác.
Chuẩn bị trọn bộ hồ sơ hành chính theo các biểu mẫu hiện hành.
3. Đại Diện Theo Ủy Quyền
Thay mặt khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước.
Theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ.
Hỗ trợ công chứng và xử lý tranh chấp nếu xảy ra.
Giải đáp thắc mắc thường gặp khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Một số câu hỏi thường gặp khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Góp vốn bằng QSDĐ trong công ty liên doanh khác gì so với góp vốn trong Hợp đồng BCC?
Trong công ty liên doanh, quyền sử dụng đất được chuyển quyền sở hữu sang pháp nhân. Đối với Hợp đồng BCC, không có sự chuyển quyền sở hữu, tài sản vẫn thuộc bên góp vốn và chỉ được khai thác chung cho mục đích hợp tác.
QSDĐ đang bị thế chấp có được dùng để góp vốn hay không?
Được sử dụng khi ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Thông thường phải giải chấp hoặc thực hiện đồng thời việc giải chấp trong quá trình góp vốn, hoặc pháp nhân nhận vốn góp thỏa thuận tiếp nhận nghĩa vụ nợ.
Chi phí thẩm định giá độc lập được phân bổ thế nào?
Các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Chi phí có thể chia đều hoặc đưa vào chi phí dự án.
Khi hợp đồng chấm dứt, QSDĐ đã góp được xử lý thế nào?
QSDĐ có thể được hoàn trả (sau khi định giá lại), hoặc được thanh lý/hóa giá để phân chia theo tỷ lệ vốn góp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Đất nông nghiệp có được dùng làm vốn góp trong dự án phi nông nghiệp không?
Được phép nếu đã hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch được duyệt.
Ai là người nộp thuế chuyển quyền 2% và nộp lúc nào?
Bên góp vốn nộp trước khi đăng ký biến động đất đai.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất không chỉ là nghiệp vụ pháp lý phức tạp mà còn đòi hỏi kinh nghiệm thực tiễn vững chắc. Quý khách cần tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật để đảm bảo an toàn pháp lý. Tư vấn Long Phan luôn sẵn sàng tư vấn và hỗ trợ trọn gói thủ tục. Gọi ngay 1900.63.63.89 để được hỗ trợ.
Xem thêm:
Bình luận