LƯU Ý PHÁP LÝ KHI CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
- info5591369
- 29 thg 12, 2025
- 10 phút đọc
Lưu ý pháp lý khi chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản thông qua sàn giao dịch, các bên tham gia phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý do pháp luật quy định. Điều này bao gồm việc sàn giao dịch phải được cấp phép hoạt động hợp lệ, hợp đồng chuyển nhượng được lập đúng hình thức và được công chứng theo trình tự. Nội dung dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các lưu ý pháp lý khi chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch.
Điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng bất động sản thông qua sàn giao dịch
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch là hình thức giao dịch được pháp luật thừa nhận nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện pháp lý. Cả bất động sản được giao dịch và sàn giao dịch thực hiện trung gian đều phải đáp ứng đầy đủ tiêu chí theo luật định. Việc hiểu rõ các điều kiện này giúp các bên đảm bảo tính hợp pháp và an toàn của giao dịch.
Yêu cầu đối với bất động sản được đưa lên sàn
Bất động sản chỉ được phép đưa lên sàn giao dịch khi đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể:
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn phải đáp ứng điều kiện tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
Đất nền trong dự án đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật được chuyển nhượng theo Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2024, trong đó chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ thông báo đủ điều kiện bán với Sở Xây dựng.
Tuân thủ đầy đủ các điều kiện trên là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên và đảm bảo tính minh bạch của giao dịch.
Tiêu chí pháp lý đối với sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản chỉ được phép hoạt động khi đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định, bao gồm:
Có Giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản do Sở Xây dựng cấp và được công bố công khai trên hệ thống thông tin quản lý;
Người quản lý điều hành sàn phải có đủ năng lực, kinh nghiệm, đã hoàn thành khóa đào tạo chuyên môn và sàn phải có tối thiểu một môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề hợp lệ.
Việc xác minh đầy đủ các tiêu chí này sẽ giúp người mua hạn chế rủi ro khi thực hiện giao dịch qua sàn.
Kiểm soát tính hợp pháp của quy trình giao dịch và nội dung hợp đồng
Trước khi ký kết hợp đồng bất động sản, việc kiểm soát chặt chẽ tính hợp pháp của toàn bộ quy trình giao dịch là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Dưới đây là các nội dung quan trọng mà nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo giao dịch được thực hiện đúng quy định pháp luật.
Giới hạn tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai
Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán bất động sản hình thành trong tương lai khi nhà ở, công trình xây dựng đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật định.
Nội dung thỏa thuận đặt cọc phải ghi nhận rõ ràng giá bán, giá thuê mua và diện tích sàn xây dựng của nhà ở hoặc công trình xây dựng. Đồng thời, khoản tiền đặt cọc phải được chuyển vào tài khoản bảo chứng do sàn giao dịch hoặc ngân hàng quản lý để bảo đảm an toàn cho bên mua.
Bảo lãnh ngân hàng nhằm bảo vệ quyền lợi người mua
Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng và bàn giao, do đó quy định về bảo lãnh ngân hàng bắt buộc đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua.
Khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam bảo lãnh trước khi thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, theo khoản 6 Điều 26 Luật này, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho người mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng và chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi người mua đã nhận thư bảo lãnh. Người mua cần chủ động xác minh thư bảo lãnh với ngân hàng phát hành trước khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Yêu cầu công chứng đối với hợp đồng bất động sản
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp có tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia và các bên có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, pháp luật hiện hành chưa công nhận hình thức ký điện tử đối với các giao dịch bất động sản nếu chưa đáp ứng các điều kiện theo Điều 22 Luật Giao dịch điện tử 2023 và Điều 9 Nghị định 23/2025/NĐ-CP ngày 21/02/2025 của Chính phủ.
Giấy xác nhận giao dịch – căn cứ pháp lý không thể thiếu
Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024, việc cấp “Giấy xác nhận giao dịch” là yêu cầu bắt buộc nhằm xác lập vai trò, trách nhiệm pháp lý của các bên tham gia giao dịch bất động sản.
Khoản 2 Điều 16 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định giao dịch trực tiếp phải được xác nhận bằng văn bản; giao dịch điện tử phải tuân thủ Luật Giao dịch điện tử 2023 và pháp luật về thương mại điện tử. Văn bản xác nhận phải có đầy đủ chữ ký của đại diện chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu, đại diện sàn giao dịch bất động sản, cá nhân môi giới và con dấu doanh nghiệp.
Giải pháp bảo vệ dữ liệu cá nhân khi giao dịch qua sàn bất động sản
Trong môi trường số hóa, việc thực hiện các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch mang lại nhiều tiện ích, nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức lớn về bảo vệ thông tin cá nhân. Hồ sơ giao dịch thường chứa nhiều dữ liệu quan trọng như CCCD, hợp đồng mua bán, thông tin tài chính, nếu không được bảo mật chặt chẽ có thể bị sử dụng trái phép.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023, thông tin của người tiêu dùng bao gồm:
Thông tin nhận dạng cá nhân (họ tên, CMND/CCCD, địa chỉ, số điện thoại, email…);
Thông tin liên quan đến quá trình giao dịch (hợp đồng đặt cọc, hồ sơ mua bán, thời điểm thanh toán…);
Các thông tin khác phát sinh trong quan hệ giao dịch giữa người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh.
Lưu ý: Điều 10 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023 nghiêm cấm các hành vi:
Thu thập, lưu trữ, sử dụng thông tin không đúng quy định;
Sử dụng thông tin vượt quá mục đích đã thông báo cho người tiêu dùng;
Chuyển giao thông tin cho bên thứ ba khi chưa được sự đồng ý.
Do đó, để đảm bảo an toàn thông tin khi giao dịch tại sàn bất động sản, người tiêu dùng cần:
Yêu cầu sàn giao dịch công bố chính sách bảo vệ dữ liệu cá nhân;
Chỉ cung cấp thông tin khi có thỏa thuận hoặc văn bản đồng ý cụ thể;
Lưu giữ đầy đủ bản sao hồ sơ đã cung cấp;
Thông báo kịp thời cho cơ quan chức năng khi phát hiện dấu hiệu vi phạm.
Tóm lại, bảo vệ dữ liệu cá nhân là yếu tố then chốt nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho người tiêu dùng khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn.
Tư vấn và nhận ủy quyền chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản tại Tư vấn Long Phan
Giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch đòi hỏi sự hiểu biết đầy đủ về pháp luật và quy trình triển khai trên thực tế. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý và nhận ủy quyền chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản với nội dung cụ thể như sau:
Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
Xác minh giấy phép hoạt động, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ vận hành sàn;
Tư vấn, hỗ trợ thẩm định hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng qua sàn;
Nhận ủy quyền đại diện Quý khách tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, thương lượng điều khoản hợp đồng, kiểm tra thư bảo lãnh ngân hàng và các cam kết liên quan.
Việc mua bán nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản có sự hỗ trợ của Tư vấn Long Phan giúp Quý khách an tâm về mặt pháp lý cũng như tiến độ giao dịch. Dịch vụ được thiết kế linh hoạt, phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Giải đáp các câu hỏi thường gặp về lưu ý khi chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch
Nhằm giúp Quý khách hiểu đúng và đầy đủ các vấn đề pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, chúng tôi tổng hợp và giải đáp một số câu hỏi thường gặp dưới đây để Quý khách tham khảo.
Làm thế nào để xác minh sàn giao dịch bất động sản có đủ điều kiện hoạt động theo quy định pháp luật mới?
Quý khách có thể truy cập Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng tại địa chỉ https://moc.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx để tra cứu danh sách các sàn giao dịch bất động sản được cấp phép. Ngoài ra, Quý khách cũng có thể liên hệ trực tiếp Sở Xây dựng nơi sàn đặt trụ sở để đối chiếu thông tin về tên doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật và địa chỉ hoạt động của sàn giao dịch.
Giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản không có giấy phép vào năm 2025 sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý gì?
Theo khoản 1 Điều 8 và khoản 3 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc tổ chức hoạt động sàn giao dịch khi chưa được cấp phép là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng dịch vụ môi giới được giao kết với sàn không đủ điều kiện hoạt động sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục sang tên theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện như thế nào?
Theo Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025, trình tự đăng ký biến động đất đai bao gồm:
Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định, gồm hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, Giấy chứng nhận bản gốc, các tờ khai thuế và lệ phí theo mục B.II.1 Phần V Phụ lục I;
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa của UBND cấp xã, cấp tỉnh theo thẩm quyền;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế;
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cập nhật thông tin người nhận chuyển nhượng theo mục C.VI Phần V Phụ lục I.
Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?
Trước hết, các bên nên làm việc trực tiếp với người quản lý, điều hành sàn giao dịch trên cơ sở hợp đồng dịch vụ đã ký kết. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, Quý khách có thể gửi đơn khiếu nại đến Sở Xây dựng – cơ quan quản lý và cấp phép hoạt động của sàn. Nếu tranh chấp vẫn không được giải quyết, Quý khách có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
Người mua cần xử lý ra sao nếu chủ đầu tư không cung cấp thư bảo lãnh ngân hàng cho bất động sản hình thành trong tương lai?
Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc phát hành thư bảo lãnh ngân hàng là điều kiện bắt buộc trước khi chủ đầu tư nhận tiền thanh toán từ người mua. Trường hợp chủ đầu tư không cung cấp thư bảo lãnh, hành vi này được xem là vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, cho phép người mua đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định.
Năm 2025, hợp đồng mua bán bất động sản qua sàn có doanh nghiệp tham gia có bắt buộc phải công chứng không?
Theo khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp, việc công chứng hợp đồng vẫn được khuyến nghị thực hiện.
Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, các bên cần tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật về điều kiện hoạt động của sàn, trình tự thủ tục giao dịch cũng như an toàn dữ liệu cá nhân. Theo đó, việc xác minh tính hợp pháp của sàn, kiểm tra thư bảo lãnh ngân hàng và công chứng hợp đồng là các bước bắt buộc. Quý khách có thể liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900 636389 để được tư vấn cụ thể và thông báo chi phí dịch vụ.
Xem thêm:
Bình luận