ĐIỀU KIỆN ĐỂ DOANH NGHIỆP ĐƯỢC PHÉP TRIỂN KHAI DỰ ÁN BĐS
- info5591369
- 30 thg 10
- 10 phút đọc
Điều kiện để doanh nghiệp được phép triển khai dự án BĐS thì hoạt động đầu tư và kinh doanh dự án bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đầu tư 2020. Các quy định này đặt ra yêu cầu bắt buộc nhằm bảo đảm tính minh bạch và năng lực của chủ đầu tư. Doanh nghiệp phải chứng minh được tài chính ổn định, kinh nghiệm chuyên môn, và phù hợp với quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị. Bài viết do Tư vấn Long Phan biên soạn sẽ cung cấp phân tích chi tiết về từng điều kiện này.
Các loại bất động sản, dự án được đưa vào kinh doanh
Pháp luật Việt Nam hiện hành, cụ thể là Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, quy định rõ các loại bất động sản và dự án bất động sản được phép tham gia hoạt động kinh doanh. Đây là cơ sở quan trọng để xác định phạm vi hợp pháp trong kinh doanh, đồng thời giúp doanh nghiệp nắm bắt các yêu cầu pháp lý cần thiết trước khi triển khai dự án.Các loại hình được đưa vào kinh doanh gồm:
Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
Công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, bao gồm công trình phục vụ cho giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình đa chức năng.
Phần diện tích sàn xây dựng của công trình theo quy định.
Quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ trong các dự án bất động sản.
Dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Mỗi loại hình bất động sản này đi kèm các yêu cầu pháp lý và thời điểm được phép đưa vào giao dịch. Ví dụ, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện tiên quyết là dự án phải hoàn thành phần móng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Điều kiện doanh nghiệp thực hiện dự án kinh doanh BĐS
Để được triển khai dự án bất động sản, doanh nghiệp cần đáp ứng hàng loạt điều kiện về pháp lý, năng lực và tài chính. Quy định này nhằm bảo đảm rằng doanh nghiệp thực sự đủ năng lực, đồng thời bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và giữ ổn định cho thị trường.Doanh nghiệp phải có tư cách pháp nhân hợp pháp, có giấy phép đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, và dự án phải tuân thủ các thủ tục phê duyệt về quy hoạch, thiết kế, môi trường. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần chứng minh khả năng tài chính, đảm bảo có vốn chủ sở hữu cũng như năng lực huy động vốn để triển khai dự án đúng tiến độ.Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên là tiền đề quan trọng để doanh nghiệp thực hiện các hoạt động kinh doanh như bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng bất động sản.
Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân thủ các điều kiện bắt buộc như sau:
Phải được thành lập theo quy định pháp luật, dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Không trong thời gian bị cơ quan có thẩm quyền quyết định đình chỉ, cấm hoặc tạm ngừng hoạt động.
Có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có diện tích đất dưới 20 ha, và tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có diện tích từ 20 ha trở lên.
Phải chứng minh được khả năng huy động vốn và cam kết thực hiện dự án theo tiến độ.
Đảm bảo tuân thủ quy định của Chính phủ về tỷ lệ an toàn trong dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu.
Các quy định này nhằm loại bỏ những doanh nghiệp không đủ năng lực, bảo đảm thị trường bất động sản vận hành minh bạch và bền vững.
Dự án phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Một trong những thủ tục pháp lý bắt buộc trước khi triển khai dự án bất động sản là xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây là bước quan trọng để cơ quan nhà nước xem xét, đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế – xã hội.Theo Luật Đầu tư 2020, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư được phân cấp như sau:
Quốc hội: chấp thuận đối với các dự án đặc biệt quan trọng, có quy mô lớn, tác động mạnh đến môi trường hoặc cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy mô lớn, như dự án điện hạt nhân, dự án sử dụng trên 50 ha đất rừng đặc dụng, hoặc từ 500 ha đất lúa hai vụ.
Thủ tướng Chính phủ: có thẩm quyền chấp thuận các dự án khu đô thị, nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 300 ha trở lên hoặc dân số từ 50.000 người, cùng với các dự án có hoạt động kinh doanh casino.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: chấp thuận các dự án có quy mô nhỏ hơn (dưới 300 ha hoặc dân số dưới 50.000 người), hoặc các dự án có đề nghị giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá.
Doanh nghiệp cần nắm rõ quy định này để thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư đúng thẩm quyền, đảm bảo dự án được triển khai hợp pháp.
Điều kiện để các loại hình bất động sản trong dự án được kinh doanh
Không phải dự án nào sau khi được phê duyệt đầu tư cũng có thể ngay lập tức mở bán. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 phân loại rõ điều kiện với từng loại sản phẩm:
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hợp pháp.
Không tranh chấp, không kê biên.
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai.
Công khai minh bạch thông tin.
2. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
Công trình đã khởi công hợp pháp.
Có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ thiết kế hợp lệ.
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
Đã được nghiệm thu hạ tầng hoặc phần móng.
Có văn bản xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền và bảo lãnh của ngân hàng.
3. Quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật:
Phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt.
Hoàn tất xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ.
Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực.
Có xác nhận bằng văn bản của cơ quan quản lý trước khi chuyển nhượng.
Thủ tục pháp lý xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án
Xin chấp thuận chủ trương đầu tư là bước khởi đầu bắt buộc của nhiều dự án bất động sản. Thủ tục này nhằm đánh giá tính khả thi và sự phù hợp của dự án với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội.
Quy trình cụ thể:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Gồm văn bản đề nghị đầu tư, giấy tờ pháp lý của nhà đầu tư, chứng minh năng lực tài chính, đề xuất dự án (mục tiêu, vốn, tiến độ, địa điểm, môi trường), quyền sử dụng đất và giải trình công nghệ nếu có.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp đến cơ quan có thẩm quyền: UBND cấp tỉnh, Thủ tướng Chính phủ hoặc Quốc hội, căn cứ quy định tại Điều 34–36 Luật Đầu tư 2020.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Các cơ quan liên quan thẩm định về: quy hoạch, nhu cầu đất, năng lực tài chính, hiệu quả xã hội, môi trường và sự phù hợp với chương trình phát triển nhà ở.
Bước 4: Ban hành quyết định
Cơ quan thẩm quyền ra quyết định chấp thuận, tạo cơ sở pháp lý cho việc tiếp tục triển khai dự án.
Thực hiện đúng trình tự giúp dự án đảm bảo tính hợp pháp, thuận lợi trong các thủ tục sau này.
Các vấn đề pháp lý cần chú trọng khi triển khai kinh doanh dự án bất động sản
Kinh doanh dự án bất động sản đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ chặt chẽ pháp luật. Bên cạnh cơ hội lớn về lợi nhuận, nhà đầu tư có thể đối mặt với nhiều rủi ro nếu thiếu nhận diện và quản trị hiệu quả yếu tố pháp lý.
Một số vấn đề quan trọng bao gồm:
Công khai thông tin: Doanh nghiệp phải công bố đầy đủ thông tin về dự án, bao gồm các văn bản pháp lý, quy hoạch và hợp đồng mẫu. Vi phạm nghĩa vụ công khai có thể bị chế tài.
Đảm bảo quy hoạch và tiến độ: Mọi hoạt động xây dựng, triển khai phải theo đúng quy hoạch chi tiết và tiến độ đã được duyệt. Sai phạm có thể dẫn tới đình chỉ hoặc thu hồi dự án.
Hoàn tất nghĩa vụ tài chính: Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất và các loại thuế là điều kiện tiên quyết để đưa bất động sản vào giao dịch.
Sử dụng hợp đồng theo mẫu: Hợp đồng giao dịch phải tuân theo nội dung bắt buộc và đăng ký đúng quy định.
Ngân hàng bảo lãnh: Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh ngân hàng là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng.
Chuyển nhượng dự án: Bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh năng lực tài chính và trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án theo phê duyệt.
Dịch vụ tư vấn pháp lý cùng doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản tại Tư vấn Long Phan
Việc đầu tư và phát triển dự án bất động sản đòi hỏi doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều yêu cầu pháp lý phức tạp. Nhằm giảm thiểu rủi ro và bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư, Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, đồng hành xuyên suốt quá trình thực hiện dự án.
1. Phân tích và tư vấn pháp lý ban đầu:
Thẩm định hồ sơ, xác định tính hợp pháp của dự án.
Tư vấn chiến lược đầu tư, mô hình triển khai và điều kiện tài chính.
2. Hỗ trợ xin chấp thuận chủ trương đầu tư:
Chuẩn bị hồ sơ, soạn thảo văn bản và đại diện nộp hồ sơ.
Giải trình với cơ quan chức năng, theo dõi tiến độ phê duyệt.
3. Hỗ trợ pháp lý trong quá trình thi công:
Hỗ trợ thủ tục sử dụng đất, quy hoạch, xây dựng.
Tư vấn các yêu cầu pháp lý liên quan đến tiến độ và quản lý dự án.
4. Tư vấn điều kiện kinh doanh và bán sản phẩm:
Rà soát tính pháp lý của dự án trước khi mở bán.
Xin xác nhận đủ điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai.
5. Soạn thảo và rà soát hợp đồng:
Soạn mẫu hợp đồng đặt cọc, mua bán, cho thuê đúng quy định.
Hỗ trợ thương lượng, điều chỉnh các điều khoản bảo vệ doanh nghiệp.
6. Giải pháp phòng ngừa và xử lý tranh chấp:
Xây dựng quy trình tuân thủ pháp lý cho toàn bộ vòng đời dự án.
Tư vấn phương án xử lý khi phát sinh mâu thuẫn với khách hàng, đối tác.
Tư vấn Long Phan cam kết cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu, giúp dự án vận hành minh bạch, hiệu quả và an toàn.
Những câu hỏi thường gặp về điều kiện thực hiện dự án kinh doanh bất động sản
Trong quá trình triển khai dự án bất động sản, nhiều vấn đề pháp lý phát sinh khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư băn khoăn. Dưới đây là những câu hỏi tiêu biểu cùng phần giải đáp ngắn gọn, dễ hiểu.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có phải tuân thủ điều kiện bổ sung nào không?
Có, họ chỉ được kinh doanh theo hình thức giới hạn tại Điều 10 Luật KDBĐS 2023 và phải tuân thủ thủ tục dành cho nhà đầu tư nước ngoài.
Nghĩa vụ bảo hành nhà ở của chủ đầu tư được quy định thế nào?
Theo luật, chủ đầu tư phải bảo hành tối thiểu 60 tháng đối với chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ khách hàng trước khi đủ điều kiện không?
Không, họ chỉ được huy động tối đa 30% giá trị hợp đồng sau khi hoàn thành móng và có xác nhận của Sở Xây dựng.
Chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư vi phạm là gì?
Theo quy định, chủ đầu tư vi phạm có thể bị phạt tiền lớn, đình chỉ hoạt động và buộc hoàn tiền cho khách hàng.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án diễn ra như thế nào?
Trong thực tế, dự án chỉ được chuyển nhượng khi đủ điều kiện pháp lý, bên nhận có năng lực và có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước.
Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất trong lựa chọn nhà đầu tư là gì?
Đấu giá là cơ chế minh bạch giúp chọn được nhà đầu tư có tiềm lực và tạo nguồn thu cho ngân sách.
Các nghĩa vụ thuế chính mà doanh nghiệp BĐS phải thực hiện là gì?
Theo luật thuế, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng hoặc thuê đất, thuế VAT và thuế TNDN.
“Giấy chứng nhận” (sổ hồng) có vai trò gì trong giao dịch BĐS?
Có, sổ hồng là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sở hữu và điều kiện bắt buộc cho mọi giao dịch.
Bảo lãnh ngân hàng cho nhà ở hình thành trong tương lai hoạt động ra sao?
Theo quy định, ngân hàng sẽ hoàn tiền cho khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn.
Doanh nghiệp khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản phải đáp ứng hàng loạt điều kiện pháp lý được quy định tại Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh Bất động sản. Các điều kiện này bao gồm việc chứng minh năng lực tài chính, năng lực chủ đầu tư, tuân thủ trình tự thủ tục đầu tư và bảo đảm tính hợp pháp của bất động sản trước khi kinh doanh. Mọi vướng mắc pháp lý, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline: 1900.63.63.89 để được hỗ trợ.
Xem thêm:
Bình luận