CẬP NHẬT QUY ĐỊNH GIAO ĐẤT KHÔNG ĐẤU GIÁ VÀ LỢI ÍCH ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
- info5591369
- 13 thg 2
- 9 phút đọc
Cập nhật quy định giao đất không đấu giá và lợi ích đối với doanh nghiệp sự điều chỉnh trong quy định về giao đất không qua đấu giá mang lại nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp khi tiếp cận quỹ đất, đặc biệt trong các trường hợp như đầu tư hạ tầng, tái định cư hoặc khu vực đặc thù. Nắm bắt quy định mới giúp doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư phù hợp và an toàn pháp lý. Nội dung chi tiết sẽ được Tư vấn Long Phan trình bày dưới đây.
Phân loại các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá
Theo Điều 124 Luật Đất đai 2024, Nhà nước được quyền giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá trong các trường hợp sau:
Thứ nhất: Nhóm được miễn nghĩa vụ tài chính về đất đai
Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Giao đất có thu tiền nhưng được miễn.
Cho thuê đất được miễn tiền thuê.
Thứ hai: Nhóm dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất
Dự án đầu tư công.
Dự án PPP.
Thứ ba: Nhóm các trường hợp đặc thù khác
Giao đất ở cho đối tượng chính sách và người dân vùng khó khăn.
Cho thuê đất sản xuất khi bị thu hồi hoặc di dời.
Cho thuê đất nông nghiệp vượt hạn mức.
Cho thuê đất cho tổ chức công lập, ngoại giao, vũ trang.
Cho thuê đất khai thác khoáng sản.
Giao đất bồi thường, tái định cư, đất xen kẹt, theo quyết định giải quyết tranh chấp.
Nội dung mới về giao đất doanh nghiệp phải biết
Quy định mới về giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể về điều kiện áp dụng, thẩm quyền quyết định và trình tự thực hiện. Đây là nhóm nội dung tác động trực tiếp đến kế hoạch đầu tư, tiến độ triển khai dự án cũng như nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.
Việc nắm rõ các điểm mới giúp doanh nghiệp chủ động chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ, hạn chế tình trạng bị trả hồ sơ hoặc kéo dài thời gian xử lý do chưa đáp ứng đúng điều kiện luật định.
UBND cấp tỉnh thay Thủ tướng quyết định giao đất
Theo Khoản 4 Điều 7 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, kể từ ngày 01/07/2025, thẩm quyền quyết định các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thuộc về UBND cấp tỉnh.
Việc phân cấp này chỉ áp dụng khi dự án đáp ứng một trong các điều kiện: dự án phục vụ mục đích công cộng có kinh doanh; dự án đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án sử dụng quỹ đất do cơ quan nhà nước quản lý để cho thuê thu tiền hằng năm; hoặc các trường hợp khác không thuộc Điều 125, 126 Luật Đất đai 2024.
Thời hạn thẩm định hồ sơ được rút ngắn xuống còn 15 ngày
Trước ngày 01/07/2025, thời gian thẩm định hồ sơ giao đất thường kéo dài từ 45 đến 60 ngày làm việc. Theo quy định mới tại Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời hạn này được rút ngắn còn tối đa 15 ngày.
Quy định này áp dụng thống nhất cho mọi trường hợp giao đất không qua đấu giá, kể cả dự án có nhiều hạng mục sử dụng đất khác nhau. Cơ quan thẩm định có trách nhiệm trả kết quả đúng thời hạn và không được kéo dài do nguyên nhân chủ quan.
Cơ chế đặc biệt “giao thẳng” đất cho dự án nhà ở xã hội
Theo điểm a Khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 201/2025/QH15, cơ chế “giao thẳng” cho phép giao chủ đầu tư đồng thời với giao đất không qua đấu thầu đối với dự án nhà ở xã hội.
Cơ chế này áp dụng cho các dự án đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đang trong giai đoạn mời thầu nhưng chưa có kết quả lựa chọn nhà đầu tư trước 01/07/2025. Chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính và kinh nghiệm theo tiêu chí ưu tiên do Chính phủ hướng dẫn.
Hoàn tất phê duyệt ĐTM trước khi được giao đất
Theo Khoản 6 Điều 34 Luật Bảo vệ môi trường, doanh nghiệp phải hoàn tất việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường trước khi UBND ban hành quyết định giao đất, trừ trường hợp đặc biệt liên quan đến quốc phòng, an ninh hoặc thiên tai.
Báo cáo ĐTM phải được lập bởi đơn vị đủ năng lực và được cơ quan môi trường phê duyệt đúng quy trình. Việc chậm phê duyệt ĐTM sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giao đất và triển khai dự án.
Bảng giá đất hằng năm thay thế khung giá đất 5 năm
Theo Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP), bảng giá đất sẽ được UBND cấp tỉnh ban hành vào ngày 01/01 hằng năm thay vì khung giá đất 5 năm/lần.
Bảng giá đất này được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các nghĩa vụ tài chính khác. Doanh nghiệp phải cập nhật thường xuyên để dự phòng chi phí.
Nghĩa vụ công khai thông tin dự án trong 5 năm
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp phải công khai đầy đủ thông tin dự án trên website hoặc niêm yết tại trụ sở trong vòng 5 năm kể từ ngày bàn giao đất thực địa.
Thông tin bao gồm tên dự án, vị trí, quy mô, tiến độ, tổng mức đầu tư và các cam kết liên quan. Việc không công khai đầy đủ có thể bị xử phạt hành chính.
Thu hồi đất không bồi thường nếu chậm tiến độ từ 24 tháng
Theo Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024, nếu doanh nghiệp chậm tiến độ thực hiện dự án từ 24 tháng trở lên do lỗi chủ quan hoặc sử dụng đất sai mục đích, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường chi phí đầu tư.
Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất và đảm bảo hiệu quả sử dụng quỹ đất quốc gia.
Khuyến nghị thực tiễn cho doanh nghiệp khi áp dụng quy định mới về đất đai
Việc hiểu rõ quy định giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí và thời gian triển khai dự án.
Đối chiếu dự án với Điều 124 để xác định khả năng miễn đấu giá
Rà soát toàn diện 32 trường hợp pháp luật quy định.
Phân tích chi tiết từng yếu tố dự án.
Chuẩn bị hồ sơ theo đúng tiêu chí pháp lý.
Tách giai đoạn nếu dự án có nhiều cấu phần.
Theo sát kế hoạch công bố quỹ đất của địa phương
Danh mục quỹ đất là cơ hội đầu tư quan trọng.
Cần nghiên cứu kỹ thông tin được công bố.
Chủ động chuẩn bị nguồn lực.
Quản trị rủi ro giá đất bằng kịch bản tài chính
Giá đất biến động theo thị trường.
Xây dựng mô hình 3 kịch bản tăng giá.
Theo dõi hạ tầng và quy hoạch.
Tận dụng chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội
Cơ chế giao đất trực tiếp là lợi thế lớn.
Đáp ứng yêu cầu tài chính và kinh nghiệm.
Gia tăng uy tín và hưởng ưu đãi.
Dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện thủ tục giao đất không thông qua đấu giá
Trước những thay đổi quan trọng trong quy định pháp luật đất đai, việc xin giao đất không qua đấu giá đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu biết chuyên sâu. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện, đồng hành cùng doanh nghiệp từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn tất thủ tục.
Các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ trọn gói của chúng tôi bao gồm:
Tư vấn điều kiện và trình tự thực hiện thủ tục giao đất;
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền;
Theo dõi sát sao tình trạng xử lý hồ sơ;
Phản hồi và xử lý yêu cầu bổ sung hồ sơ;
Đánh giá khả năng dự án được giao đất không qua đấu giá;
Xây dựng phương án thực hiện thủ tục hiệu quả;
Hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện rủi ro pháp lý;
Soạn thảo hồ sơ đề nghị giao đất đầy đủ;
Hoàn thiện tài liệu pháp lý cần thiết cho dự án.
Những câu hỏi doanh nghiệp thường gặp về quy định giao đất không qua đấu giá theo pháp luật mới
Dưới đây là các thắc mắc phổ biến liên quan đến cơ chế giao đất không qua đấu giá mà doanh nghiệp cần quan tâm và lưu ý khi triển khai dự án.
Thủ tục xin giao đất và xin thuê đất không qua đấu giá có những điểm khác biệt cốt lõi nào không?
Về tổng thể, quy trình thẩm định hồ sơ giữa hai hình thức này có nhiều điểm tương đồng do cùng trải qua các bước xem xét về pháp lý dự án, nhu cầu sử dụng đất và năng lực của nhà đầu tư. Tuy nhiên, sự khác biệt quan trọng nằm ở nghĩa vụ tài chính và thời hạn sử dụng đất. Đối với giao đất, doanh nghiệp thường phải nộp tiền sử dụng đất một lần và có thời hạn sử dụng lâu dài hoặc ổn định theo dự án được phê duyệt. Ngược lại, thuê đất cho phép doanh nghiệp lựa chọn hình thức nộp tiền thuê hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê, đồng thời thời hạn sử dụng đất được xác định cụ thể trong hợp đồng thuê đất ký với cơ quan nhà nước.
Khi áp dụng bảng giá đất hằng năm, doanh nghiệp có cơ chế nào để phản biện về giá đất cụ thể áp cho dự án không?
Doanh nghiệp có quyền tham gia đóng góp ý kiến trong giai đoạn UBND cấp tỉnh tổ chức lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất hằng năm. Trong trường hợp không đồng ý với mức giá đất cụ thể đã được xác định khi ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, doanh nghiệp có thể thực hiện quyền khiếu nại hành chính theo quy định pháp luật về khiếu nại nhằm yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét, đánh giá lại mức giá đã áp dụng.
Căn cứ pháp lý: Điều 7, Luật Khiếu nại 2011.
Quy trình và điều kiện để được chấp thuận gia hạn tiến độ 24 tháng là gì?
Để được xem xét gia hạn tiến độ sử dụng đất, doanh nghiệp phải lập và gửi đơn đề nghị đến UBND cấp tỉnh, trong đó trình bày rõ các nguyên nhân khách quan dẫn đến việc chậm tiến độ như thiên tai, dịch bệnh, hoặc sự thay đổi quy hoạch từ phía cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần cung cấp tài liệu chứng minh đã nỗ lực triển khai dự án nhưng không thể hoàn thành đúng thời hạn và phải thực hiện nghĩa vụ nộp một khoản tiền tương ứng với nghĩa vụ tài chính phát sinh trong thời gian xin gia hạn.
Căn cứ pháp lý: Khoản 4, Điều 27, Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Trong trường hợp dự án bị chậm tiến độ, doanh nghiệp có thể xin gia hạn không và điều kiện là gì?
Doanh nghiệp có thể được xem xét cho gia hạn tiến độ thêm tối đa 24 tháng nếu nguyên nhân chậm trễ xuất phát từ các yếu tố khách quan như thiên tai, dịch bệnh hoặc sự điều chỉnh quy hoạch từ phía Nhà nước. Điều kiện để được chấp thuận là doanh nghiệp phải nộp đơn đề nghị gia hạn đến UBND cấp tỉnh, chứng minh đã có các biện pháp khắc phục nhưng không đạt kết quả và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với thời gian gia hạn.
Căn cứ pháp lý: Điều 27, Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hậu quả pháp lý nghiêm trọng nhất đối với doanh nghiệp nếu cố ý chậm tiến độ dự án sau khi được giao đất là gì?
Trong trường hợp doanh nghiệp chậm tiến độ thực hiện dự án từ 24 tháng trở lên so với tiến độ đã cam kết và nguyên nhân xuất phát từ lỗi chủ quan của nhà đầu tư, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất mà không bồi thường đối với đất và cả tài sản gắn liền với đất đã được đầu tư.
Căn cứ pháp lý: Khoản 8, Điều 81, Luật Đất đai 2024.
Cơ chế giao đất không qua đấu giá theo quy định mới mang lại nhiều lợi thế song cũng đi kèm các yêu cầu pháp lý chặt chẽ cho doanh nghiệp bất động sản. Quý khách cần nắm rõ các trường hợp miễn đấu giá, thẩm quyền quyết định, thời hạn thẩm định và quy trình “giao thẳng”.
Tư vấn Long Phan cam kết hỗ trợ Quý khách hoàn thiện hồ sơ, thủ tục giao đất không qua đấu giá một cách chuyên nghiệp. Liên hệ ngay: 1900.63.63.89.
Xem thêm:
Bình luận