CÁC HÌNH THỨC ĐẦU TƯ NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM DÀNH CHO KIỀU BÀO
- info5591369
- 4 thg 10
- 12 phút đọc
Các hình thức đầu tư nhà ở tại Việt Nam dành cho kiều bào thì thị trường bất động sản Việt Nam đang tạo ra nhiều cơ hội để người Việt ở nước ngoài tham gia đầu tư. Từ hình thức mua trực tiếp cho đến việc góp vốn cùng doanh nghiệp, mỗi lựa chọn đều có những ưu và nhược điểm nhất định. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, Việt kiều cần hiểu rõ các quy định pháp luật điều chỉnh. Bài viết sẽ cung cấp phân tích chi tiết về những hình thức đầu tư hiện hành và lưu ý pháp lý cần thiết.
Cơ sở pháp lý và điều kiện để Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Theo Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 95/2024/NĐ-CP, người Việt Nam ở nước ngoài được Nhà nước cho phép đầu tư nhà ở tại Việt Nam khi thỏa mãn điều kiện pháp luật. Có hai đối tượng: người Việt còn quốc tịch và người gốc Việt đã mất quốc tịch, với quy định riêng cho từng nhóm.
Yêu cầu áp dụng cho Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam khi đầu tư bất động sản
Pháp luật tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam ở nước ngoài nhưng giữ quốc tịch. Cụ thể, người thuộc nhóm này cần có:
Hộ chiếu Việt Nam còn giá trị và dấu nhập cảnh hợp pháp;
Giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam;
Đủ năng lực hành vi dân sự;
Tài chính hợp pháp để chi trả.
Người Việt còn quốc tịch được sở hữu không giới hạn nhà ở, quyền sử dụng đất lâu dài, và tham gia đầy đủ các giao dịch, đầu tư dự án nhà ở.
Điều kiện dành cho người gốc Việt Nam không còn quốc tịch khi mua bán, sở hữu nhà ở
Người gốc Việt không giữ quốc tịch Việt Nam cũng có quyền tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam, nhưng phải tuân theo điều kiện cụ thể được quy định tại điểm b khoản 2 và điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, bao gồm:
Có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ thay thế hợp pháp theo pháp luật xuất nhập cảnh;
Có giấy xác nhận gốc Việt do cơ quan có thẩm quyền Việt Nam chứng nhận;
Có dấu nhập cảnh hợp pháp khi ký kết hợp đồng mua bán;
Có năng lực hành vi dân sự và nguồn tài chính hợp pháp;
Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến sở hữu nhà đất.
Khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định rõ, đối tượng này chỉ được sở hữu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở được Nhà nước cho phép chuyển nhượng.
Người gốc Việt, dù không còn quốc tịch, vẫn có thể hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về giấy tờ, nhập cảnh và tài chính.
Hình Thức Đầu Tư Trực Tiếp Vào Nhà Ở
Đầu tư trực tiếp là lựa chọn thiết thực cho người Việt ở nước ngoài khi muốn tham gia vào thị trường nhà đất Việt Nam. Với cách này, Việt kiều có quyền đứng tên sở hữu, tiến hành mua bán hoặc tham gia xây dựng bất động sản, với điều kiện phải đáp ứng yêu cầu pháp luật Việt Nam. Hai hình thức thường thấy nhất chính là mua nhà đất có sẵn và đầu tư xây dựng dự án nhà ở mới.
Phương Thức Mua Bất Động Sản Trực Tiếp
Mua bất động sản trực tiếp là bước đi được nhiều Việt kiều lựa chọn khi muốn sở hữu tài sản hợp pháp tại Việt Nam. Các bước tiến hành gồm:
Đặt cọc: Thông thường từ 2–3% giá trị tài sản để bảo đảm cam kết.
Ký kết hợp đồng và công chứng: Thực hiện tại tổ chức công chứng theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Nộp thuế và lệ phí: Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua nộp lệ phí trước bạ (có thể thỏa thuận khác).
Sang tên sổ đỏ: Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã.
Để tránh rủi ro, Việt kiều nên chuẩn bị kỹ hồ sơ, bao gồm giấy tờ nhân thân, hợp đồng công chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tờ khai thuế. Ngoài ra, việc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và đảm bảo an toàn pháp lý.
Đầu tư trực tiếp vào xây dựng nhà ở
Khi lựa chọn đầu tư xây dựng nhà ở, Việt kiều tham gia từ khâu ý tưởng, thiết kế cho đến thi công và khai thác kinh doanh công trình. Đây là hình thức chủ động, đòi hỏi cam kết lâu dài và năng lực quản lý. Dựa trên Điều 20 – 23 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, quy trình triển khai bao gồm:
Bước 1: Lập và phê duyệt thiết kế. Chủ đầu tư phải khảo sát, chuẩn bị mặt bằng, xử lý chướng ngại và đảm bảo thiết kế tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, bao gồm hạ tầng viễn thông.
Bước 2: Cấp Giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin cấp phép được thực hiện theo đúng quy định pháp luật về xây dựng và phải thông báo khởi công đến cơ quan địa phương sau khi có giấy phép.
Bước 3: Thi công và quản lý. Thi công đúng hồ sơ thiết kế, bảo đảm chất lượng, an toàn, đồng thời nghiệm thu theo từng giai đoạn và toàn công trình.
Bước 4: Đưa dự án vào kinh doanh. Sau khi nghiệm thu, công trình được bán, cho thuê hoặc thuê mua theo đúng quy định pháp luật.
Nhà đầu tư cần chuẩn bị vốn vững chắc, đội ngũ quản lý giàu kinh nghiệm và kiến thức pháp lý để bảo đảm dự án triển khai bền vững, minh bạch và hiệu quả.
Hình thức đầu tư gián tiếp
Việt kiều góp vốn, mua cổ phần trong lĩnh vực bất động sản
Hình thức góp vốn hoặc mua cổ phần tại doanh nghiệp bất động sản cho phép Việt kiều tham gia đầu tư một cách gián tiếp, hợp pháp và an toàn. Đây là kênh đầu tư thay thế cho việc trực tiếp sở hữu nhà đất nhưng vẫn mang lại lợi ích tài chính từ thị trường.
Căn cứ pháp luật hiện hành, Việt kiều được quyền:
Mua cổ phần phát hành mới hoặc bổ sung tại công ty cổ phần;
Góp vốn để thành lập công ty TNHH, công ty hợp danh;
Nhận chuyển nhượng cổ phần/vốn góp từ chủ sở hữu hiện tại.
Theo Điều 65 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hai điều kiện then chốt bao gồm:
Điều kiện tiếp cận thị trường: không hạn chế đối với lĩnh vực bất động sản, trừ trường hợp đặc thù.
Điều kiện về an ninh quốc phòng: yêu cầu thẩm định khi doanh nghiệp hoạt động tại đảo, biên giới, ven biển.
Thủ tục đăng ký góp vốn bao gồm: văn bản đăng ký, bản sao hộ chiếu, cam kết nguồn vốn hợp pháp, và tài liệu pháp lý (nếu đầu tư qua tổ chức). Đây là phương thức đầu tư linh hoạt, lâu dài, và cần có sự đồng hành tư vấn pháp lý để giảm thiểu rủi ro.
Thành lập công ty bất động sản cơ hội làm chủ cho Việt kiều
Thay vì chỉ tham gia gián tiếp, nhiều Việt kiều lựa chọn thành lập công ty bất động sản để trực tiếp kiểm soát hoạt động kinh doanh tại Việt Nam. Đây là phương án vừa đảm bảo tính pháp lý vừa giúp nhà đầu tư chủ động mở rộng các loại hình kinh doanh bất động sản.
Điều kiện cần thiết:
Việt kiều thuộc đối tượng nhà đầu tư nước ngoài được phép thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam;
Có thể thành lập công ty 100% vốn hoặc công ty liên doanh;
Phải có địa chỉ trụ sở công ty rõ ràng, hợp pháp;
Đối với môi giới, sàn giao dịch, định giá bất động sản, người phụ trách bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề.
Hồ sơ bao gồm:
Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp;
Điều lệ công ty với chữ ký hợp pháp của sáng lập viên;
Danh sách cổ đông, thành viên góp vốn;
Bản sao công chứng giấy tờ tùy thân của người đại diện pháp luật và nhà đầu tư;
Chứng chỉ hành nghề bất động sản (nếu có đăng ký ngành nghề liên quan).
Trình tự thủ tục:
Chuẩn bị hồ sơ hợp lệ;
Nộp hồ sơ tại Phòng Đăng ký kinh doanh hoặc qua hệ thống trực tuyến;
Sau 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ đúng sẽ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
Tiếp tục các thủ tục sau cấp phép: khắc dấu, mở tài khoản, kê khai thuế và công bố thông tin doanh nghiệp.
Thành lập công ty bất động sản giúp Việt kiều mở rộng quy mô, nâng cao tính chủ động và tận dụng lợi thế từ thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam.
Các lưu ý trước khi Việt kiều tiến hành đầu tư nhà ở
Cẩn trọng với tình trạng pháp lý khi đầu tư nhà ở
Đối với Việt kiều có nhu cầu đầu tư bất động sản tại Việt Nam, việc xác minh tình trạng pháp lý là khâu không thể bỏ qua. Đây là cách bảo vệ quyền lợi và tránh những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình giao dịch.
Những yếu tố pháp lý quan trọng cần được kiểm tra gồm:
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Tính hợp pháp và xác thực của Giấy chứng nhận;
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại khu vực bất động sản;
Tình trạng thế chấp, phong tỏa hay ngăn chặn giao dịch;
Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Sự cẩn trọng trong từng bước kiểm tra pháp lý sẽ giúp Việt kiều có cái nhìn toàn diện, từ đó đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, an toàn và bền vững.
Minh bạch tài chính và giảm thiểu rủi ro dòng vốn trong đầu tư nhà ở tại Việt Nam
Mọi hình thức đầu tư bất động sản của Việt kiều đều yêu cầu sự minh bạch về dòng vốn. Nguồn tiền phải được chứng minh qua hồ sơ ngân hàng, kê khai thuế chính xác và các kênh chuyển tiền hợp pháp. Đây là nền tảng giúp đảm bảo giao dịch không vi phạm quy định pháp luật và tạo sự tin cậy với đối tác.
Bên cạnh đó, việc quản lý rủi ro dòng vốn giữ vai trò không thể thiếu. Năm loại rủi ro trọng yếu gồm: pháp lý, thị trường, tài chính cá nhân, thanh khoản và đối tác. Thay vì loại bỏ rủi ro hoàn toàn, mục tiêu của quản trị là giảm thiểu tối đa tổn thất và bảo vệ vốn đầu tư. Việt kiều cần có chiến lược phòng ngừa, đa dạng hóa danh mục, phân bổ vốn hợp lý và chuẩn bị tâm thế ứng phó linh hoạt trước các kịch bản thị trường.
Quy định về nghĩa vụ thuế, phí và lệ phí đối với Việt kiều đầu tư bất động sản
Khi tham gia thị trường bất động sản tại Việt Nam, Việt kiều cần quan tâm đặc biệt đến nghĩa vụ tài chính bắt buộc. Đây là điều kiện tiên quyết để bảo đảm quyền lợi và hạn chế tranh chấp pháp lý phát sinh. Các loại thuế, phí phổ biến được quy định cụ thể như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
Được áp dụng khi có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Mức thuế suất: 2% giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp có nhiều chủ sở hữu: Thuế được tính và phân bổ theo tỷ lệ sở hữu.
Có một số trường hợp đặc biệt được miễn thuế, do đó cần kiểm tra kỹ văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm giao dịch.
Lệ phí trước bạ
Nộp khi tiến hành sang tên quyền sử dụng đất hoặc nhà ở.
Tỷ lệ tính: 0,5% giá trị bất động sản.
Cách tính cụ thể:
Với đất: Giá trị tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành.
Với nhà ở: Theo đơn giá xây dựng do cơ quan có thẩm quyền công bố.
Với căn hộ chung cư: Giá trị tính bao gồm cả phần đất phân bổ cho từng căn hộ.
Phí công chứng hợp đồng
Bắt buộc khi lập hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Mức phí dựa trên giá trị tài sản:
Tài sản dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng.
Tài sản từ 50–100 triệu đồng: 100.000 đồng.
Tài sản trên 100 triệu đồng: Áp dụng mức lũy tiến, nhưng tối đa không vượt 70 triệu đồng.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Áp dụng trong trường hợp xin cấp mới hoặc sang tên sổ đỏ.
Mức thu phụ thuộc vào quy định cụ thể tại từng địa phương.
Phí thẩm định hồ sơ
Phát sinh trong quá trình cơ quan nhà nước xét duyệt hồ sơ xin cấp, đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận.
Cách tính dựa trên quy định của địa phương, phụ thuộc diện tích đất, loại đất và mục đích sử dụng.
Hoàn thành đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính này sẽ giúp Việt kiều yên tâm đầu tư, đồng thời tránh các vấn đề pháp lý không mong muốn.
Tư vấn các hình thức đầu tư bất động sản nhà ở cho kiều bào tại Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng quan tâm đến việc sở hữu nhà ở tại quê hương. Đây là kênh giữ tài sản lâu dài, nhưng thủ tục pháp lý phức tạp dễ gây khó khăn nếu không được tư vấn đúng.
Nội dung dịch vụ:
Tư vấn lựa chọn hình thức đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp phù hợp.
Hướng dẫn kiểm tra tình trạng pháp lý và quyền sở hữu của bất động sản.
Hỗ trợ soạn thảo, rà soát hợp đồng để hạn chế tranh chấp.
Tư vấn thủ tục công chứng và đăng ký quyền sở hữu hợp pháp.
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước, ngân hàng, đối tác.
Phân tích và dự báo rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư.
Đề xuất chiến lược đầu tư hiệu quả, tối ưu hóa lợi ích lâu dài.
Dịch vụ của Tư vấn Long Phan giúp Việt kiều đầu tư nhà ở tại Việt Nam một cách minh bạch, đúng pháp luật, đảm bảo quyền lợi và tối đa hóa giá trị tài sản.
Một số câu hỏi thường gặp khi tìm hiểu các hình thức đầu tư nhà ở tại Việt Nam dành cho Việt kiều
Sau đây là những thắc mắc phổ biến mà nhiều Việt kiều quan tâm khi tìm hiểu các hình thức đầu tư nhà ở tại Việt Nam.
Việt kiều có được mua nhà ở xã hội hoặc nhà thương mại giá rẻ không?
Tùy theo tình trạng quốc tịch và các quy định hiện hành, Việt kiều có thể được mua nếu đáp ứng đủ điều kiện về đối tượng thụ hưởng và thu nhập do Nhà nước ban hành.
Khi ủy quyền giao dịch bất động sản, cần chú ý điều gì?
Nên lập hợp đồng ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực rõ ràng, nêu cụ thể phạm vi và thời hạn. Người được ủy quyền phải uy tín, am hiểu pháp luật và có trách nhiệm cập nhật thông tin thường xuyên.
Việt kiều có thể vay vốn ngân hàng trong nước để mua nhà không?
Có, nếu đáp ứng yêu cầu tín dụng như khả năng trả nợ, lịch sử tín dụng minh bạch và giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập. Điều kiện thường khắt khe hơn so với công dân Việt Nam.
Quy định chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam để đầu tư bất động sản ra sao?
Nguồn vốn phải chuyển qua hệ thống ngân hàng hợp pháp, đi kèm chứng từ chứng minh nguồn gốc và mục đích sử dụng để tuân thủ quy định về ngoại hối.
Việt kiều có được bán hoặc chuyển nhượng nhà tại Việt Nam không?
Có, quyền bán, tặng cho, thừa kế hoặc chuyển nhượng được thừa nhận, miễn là tài sản hợp pháp, có giấy chứng nhận quyền sở hữu và không vướng tranh chấp.
Thời hạn sở hữu nhà ở của Việt kiều tại Việt Nam như thế nào?
Nếu còn quốc tịch: sở hữu lâu dài, ổn định. Nếu không còn quốc tịch: quyền sở hữu gắn liền với dự án hoặc thời hạn pháp luật quy định, có thể gia hạn.
Có thể cho thuê nhà ở khi không sử dụng không?
Được phép cho thuê theo quy định pháp luật, nhưng cần hợp đồng rõ ràng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
Việt kiều kiểm tra quy hoạch bất động sản từ nước ngoài bằng cách nào?
Có thể tra cứu trên website của sở xây dựng hoặc sở tài nguyên môi trường, hoặc ủy quyền luật sư/đơn vị tư vấn tại Việt Nam thực hiện.
Việt kiều có nhiều cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam nhờ khung pháp lý minh bạch và linh hoạt. Có thể chọn đầu tư trực tiếp như mua nhà đất, xây dựng nhà ở, hoặc đầu tư gián tiếp thông qua góp vốn, mua cổ phần và thành lập doanh nghiệp. Nếu cần tư vấn chi tiết thủ tục, Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.89 tại Tư vấn Long Phan.
Xem thêm:
Bình luận